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发表于 2021-10-9 22:35:23
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浮沙上的市建局油麻地旺角重建方案
上周五（24日），发展局向立法会发展事务委员会提交文件，介绍油麻地及旺角重建的研究结果和建议。该研究由2017年起进行，但文件连最基本的造价、时间表和安置方案也未提及，只强调重建蓝图和吸引私人发展商参与，难言给出小区重建后的愿景。
油旺旧楼林立而且日久失修，复修、重建无可避免。虽然私人地产商过往已在区内个别地盘展开重建，部分与市建局合作，但规模细小而且倾向挑选未用尽地积比率的楼宇。是次研究的重点是突破限制，令更多旧楼纳入重建，同时改善小区面貌。市建局建议在这212公顷面积的研究范围设立五个发展节点，例如旺角城市水道、活化旺角街市一带和油麻地果栏等，又构想大角咀小区／商业核心、旺角青年文化点和油麻地历史文化建筑群等。
蓝图背后的空白
文件抛出美丽蓝图，却没有提到要多少钱才能完成。市建局早前估算收购价为1.1万亿元，若估算不变，即使市建局分期发展，也必须私人发展商参与才可筹集足够重建资金。跟湾仔、观塘的重建项目相若，市建局建议以地积比率转移、整合街区、放宽住宅用地地积比率和提议屋宇署提供额外楼面面积或建筑物总楼面面积宽免，以吸引市场资金和重建不具重建潜力的旧楼。问题是，转移地积比过往屡起争议，而且容易衍生规划乱局，在油旺项目容易重蹈覆辙，与宜居城市概念背道而驰。
市建局以转移和增加地积比来鼓励发展商整合街区，包括封闭道路和兴建公众休憩用地，市建局和发展商在重建后透过多出的面积售楼和提升设施景观谋利，但休憩用地会否真正开放回馈公众却是未知之数。以往在湾仔和尖沙咀等的旧区重建完毕后，不少公共空间建在私人屋苑的隐蔽位置，或者成为商场的一部分，其公共性已打折扣。**虽然后来发表《私人发展公众休憩空间设计及管理指引》，但指引没有约束力，未能约束发展商在油旺项目巧妙取利。
至于市建局不提时间表，公众难以相信局方决心阻止旧楼无止境失修和改善居住环境。正如文件指出，整个项目有3,350幢楼宇，当中有约1,000幢既屹立逾半世纪又被界定欠佳或失修。局方评估超过800幢楼宇不具重建潜力，但究竟这800幢有否全数被纳入欠佳或失修楼宇，何时开展重建计划，不被纳入的楼宇会否以复修阻止老化等，则未有交代。观乎观塘市中心重建历程由2005年展开到今仍未完成，难以想象更大规模的油旺重建能在十多二十年间完成。若无时间表，更令人担心整个重要项目会否一拖再拖。
须妥善处置现有居民
重建计划无论何时进行，市建局也要向重建范围内居民和商户交代赔偿和安置。文件指出日后会在区内兴建港人首次置业单位和青年共居，但区内有大批基层居民居住旧单位，以至劏房等不适切单位，显然没有能力「高攀」首置盘。现时楼价租金已经居高不下，随着重建开展，邻近单位租值和楼价势必再升，市建局对业主租户的赔偿金额或不足以维持现时居住质素，恐怕要愈住愈小，甚或离开小区。
比起赔偿方案，市建局更应与房委会和房协合作，先在附近物色地点兴建中转单位，长远要兴建在区内兴建一定数量的公屋、居屋等可负担住房，增加香港整体公营房屋供应，使他们得益于市区重建后的生活改善。九龙市区富荣花园、骏发花园提供出售和出租单位，亦有一些给受重建影响住户而建的安置大厦，市建局大可仿效，至少令部分日后的重建户安心。
香港01 |
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发表于 2021-10-20 11:49:06
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