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发表于 2025-1-16 10:53:33
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戴德梁行：广州商办市场2024年度回顾与展望
金融界
2025-01-06 10:43
甲级写字楼净吸纳量回升 首店政策促优质品牌井喷入驻
广州，2025年1月3日—— 戴德梁行举办了2024年度商办市场回顾及展望新闻发布会。会上发布数据显示，2024年广州甲级写字楼市场共迎来17.3万平方米新增供应，全市存量录得666.8万平方米。累计净吸纳量较去年同比上升40%至12.7万平方米。空置率与去年同期基本持平，仅同比微升0.2个百分点至18.9%。受供需两端的影响，四季度全市平均租金环比下降4.1%至每月每平方米131.5元。零售市场方面，2024年全市优质购物中心总存量共录得583万平方米。核心商圈表现坚挺，但非核心商圈品牌租赁需求减弱，影响空置率环比上升0.6个百分点至8.5%，租金环比下降2.4%至每月每平方米691.1元。在广州首店首发政策的带动下，2024年优质购物中心迎来近90家知名首店落地，相比去年强势增长87%。
甲级写字楼市场
全年净吸纳回升，供应端灵活策略保去化
2024年全年，广州甲级写字楼市场共迎来17.3万平方米新增供应，供应节奏有所放缓。全市存量录得666.8万平方米，较去年同比微升2.7%。受供需两端的影响，租金水平继续下探，四季度全市平均租金同比下降12.2%至每月每平方米131.5元。需求方面，企业在成本控制的压力下，持续采取谨慎的租赁策略；供应方面，业主为保障去化，继续以价换量，给出更灵活的商务条款，包括免租期延长、提供优惠车位、定制化装修等。
在租金下行的刺激下，部分企业抓住议价优势换到品质更高的物业，搬迁类需求一定程度活跃了租赁市场，从而带动了吸纳量的回升，年内全市累计净吸纳量为12.7万平方米，较去年同比上升40%; 全市甲级写字楼市场空置率与去年同期基本持平，仅同比微升0.2个百分点至18.9%。其中，琶洲商务区凭借突出的租金优势，叠加日趋完善的交通配套，加速吸纳来自传统商务区的客户，租赁活跃度持续攀升。四季度，琶洲商务区空置率环比下降0.8个百分点，净吸纳量超过1.5万平方米，同比上升118%。
图1：广州甲级写字楼市场历年租金&空置率
数据来源：戴德梁行
TMT需求回归 琶洲成科技类企业首选
纵观2024年全年，企业在租赁活动上表现保守，谈判周期延长，以成本控制为核心的企业搬迁和续租活动仍然主导市场。全市甲级物业租赁成交依然集中在专业服务业、TMT和金融业。专业服务业是广州甲级写字楼租赁市场的主力，占全年总成交面积的24.6%，其中法律、咨询、健康等细分领域支撑了市场成交。另外，TMT行业需求有所回归，以18.3%的占比位列第二。琶洲商务区因其产业集聚优势，成为科技类企业入驻的首选，年内录得TMT企业租赁成交面积约七成位于琶洲商务区。受数个来自银行、保险等企业的大面积成交推动，四季度金融业的租赁需求有所提升，推升全年占比至11.8%。
图2：广州2024年写字楼租赁需求行业占比（按面积计）
数据来源：戴德梁行广州研究部
未来展望：巨量供应下租金承压 珠琶金黄金三角初现
预计2025年将有约100万平方米新增供应入市，主要分布在琶洲和国际金融城。对此，戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“2024年表现亮眼的琶洲商务区正迈入成熟发展的新纪元。金融城方面，2025年将是其基础建设的关键完成阶段，它将成为众多企业选址的新焦点，与珠江新城和琶洲商务区初步形成黄金三角，为市场格局带来变量。”预计在2028年，广州的甲级写字楼存量将突破1000万平方米，板块持续向东延伸。对此罗进良补充表示：“广州甲级写字楼市场未来的供应量相对存量的占比较高，从全国范围来看都属靠前，租金和空置率将在未来一段时间持续承压。但这也意味着市场有了更多高性价比的办公空间供企业选择，为广州产业的发展提供了充分的支撑。”
图3：广州甲级写字楼市场历年新增供应及未来供应分布
数据来源：戴德梁行广州研究部
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