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发表于 2010-6-24 11:27:48
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城市观察:珠江新城“空中连廊”利弊研究分析
城市人行通道是“上天”还是“入地”，历来就有争论。目前关于广州要建商业和珠江新城“空中连廊”之事被讨论的特别激烈,究竟建“空中连廊”是利弊各占多少?交通是否得到改善和缓解?是否会影响城市景观和带来管理难的问题?谁出钱建设和业主自家开门之后的利益如何分配?是不是会导致本区域房价上涨?正得可以拉动商业气氛和实现更高商业投资回报?或者是给楼市带来利好的影响?
目前广州将借鉴新加坡、我国香港地区的经验，继珠江新城核心区先期规划建设16条步行连廊系统后，天河路、环市东路、中山路、增槎路、广汕路、琶洲地区、火车东站周边地区等地区高层建筑也将形成“空中走廊”。在借鉴新加坡、香港等国际大都市以上经验的基础上，将打造岭南特色与多元文化传统相结合的连廊系统，部分将邀请国内外知名艺术家以室外艺术品形式打造。因此,新建步行连廊系统能有效地将分散的办公、宾馆、购物、休闲娱乐中心、酒店式公寓等融为一体，形成“连廊经济”。
“空中连廊”如成“空中楼阁”珠江新城房价必降
笔者认为，广州商业和珠江新城的空中连廊之功能与作用及意义:
1）“空中连廊”具有疏导交通功能。最大限度地利用有限空间，成为城市建筑的必然选择。2）人们出行“上天（桥）入地（道）”，成为香港这座“立体城市”的一大特色。既是空中观景台，又是商业集聚地，游人购物观光不惧风雨。3）通过建设连廊系统，逐步把珠江新城的商务中心、商业中心区内单楼独栋的商厦楼宇连廊化，实现人车分流，使城市交通得到充分组合，也使消费者购物更方便、快捷、舒适。同时，还能使土地利用集约化、立体化、多层次化，使二、三楼的商业空间最大化地利用起来。
例如,目前，香港共有大大小小近600条人行天桥，大量的天桥、地下通道、空中连廊，组成了一个完善的行人交通系统，既改善了香港市民及游客的出行环境，又减少了人车争道的困扰。拥有55万辆汽车的香港，至今没有患上交通拥堵的“现代都市病”，这其中，天桥连廊的作用功不可没,“空中连廊”构成四通八达的空中步行体系。
并且可以感受到它有这样的好处：首先，“空中连廊”除了本身就是城市的景观之外，它们也是城市的观景台。许多游人徜徉其间，一览日景的繁华、夜景的璀璨，把广州的美景尽收眼底。这些走廊全是上盖式的，不管是日晒雨淋，市民出行都“胜似闲庭信步”，其中体现了一份人文关怀。并且治安问题更易解决，行人有安全感。而“空中连廊”建造成本相应也更低。
其次，“空中连廊”还有一个看不见的好处，就是对分散的商业设施起到一种拉紧的集聚效果，有利于商圈的形成。例如香港的中环、金钟等地可以得到明显的印证。现代服务业集聚区既是商务办公的集聚地，也是休闲、娱乐、购物的汇集场所。以商务和商业活动为核心，将现代化的办公、宾馆、购物休闲娱乐中心、酒店式公寓等多种业态融为一体，在有限的空间里实现高密度、高效率集聚。
最后，通过“空中连廊”等形式将区域内楼宇有机相联，达到细分和疏导各类人流、车流的效果。例如人民南“空中连廊”是深圳市的第一条大规模商业连廊，自2008年底建成启用至今已半年有余。这是从香港“搬”过来的经验。从各方面反映的情况看，该条连廊已产生了较好的经济效益，达到了预期效果。
广州商业和珠江新城的空中连廊之弊端与不利及难点。笔者认为：
1）影响整体美观。这样大规模的空中走廊可能有碍景观。香港商业区寸土寸金，建连廊是不得已而为之，广州的土地没有香港那么紧张，商业建筑没必要都连起来，否则容易造成压迫感。假如不充分考虑美观，仅根据功能要求，就硬性要求高楼建设连廊，有点像公主从舞裙边突然伸出一条腿，会影响建筑的美观。
2）怎么保障租户、业主权益，因为不是都不是封闭管理，连廊是全开放的，如何保证大楼的必要封闭性，又兼顾连廊功能。
3）目前由于规划不到位、资金和管理三大难关制约空中连廊构想实现，空中连廊可造“连廊经济”？ 由于前期规划缺失，未留连廊接口。并且空中连廊会破坏历史街区和建筑的完整性。
目前，新加坡、香港等国际大都市经过多年发展，已经形成环状开放、交通换乘、高层建筑可互联互通的立体步行连廊系统，在北京的中关村、深圳的福田区，也正在逐步发展具有类似功能的空中连廊。虽然，广州的连廊系统可以实现人车分流、立体交通换乘与无障碍设施的高效改造。假如在珠江新城核心区建设起连廊系统，市民便无需顶着日晒雨淋去搭乘地铁三号线或者旅客自动输送系统，而可以悠闲地穿楼过宇，直接在室内实现无缝换乘。
例如，在香港中环商务区，虽然外面是瓢泼大雨，但由于有全连通、全封闭的连廊系统，不用撑伞就可以走遍整个中环，换乘地铁、公交更是不在话下。很多中环白领根本就不带伞出行。除了方便市民，连廊系统还能带来“连廊经济”。
2009年11月份，广州市城乡委上周宣布城区天河路、环市路、增槎路等8个路段要建商业区空中连廊，然而一周过去了，仅有两家业主单位主动报名。由于前期规划缺失，建设资金来源和建设后如何管理三大难关在相当程度上制约了“空中走廊”构想的实现。目前，珠江新城核心区、天河路、环市路、广汕路、增槎路已制定初步方案，其中天河路、环市路、广汕路和增槎路不会全线实施空中连廊。
而目前珠江新城核心区除一栋建筑，其余业主基本同意“空中牵手”。珠江新城39栋“牵手”建筑：西塔、全球通大厦、君悦大酒店、中国电信、保利广州地产大厦、金穗大厦、越秀集团大厦、广州昊和大厦、富力盈隆大厦、佳穗中心、侨鑫集团、高德国际公寓、高德中心、国际金融广场，兴盛路7栋已建好的商住楼及尚东美御等已建和未建建筑。环市路初步确定结合花园酒店周边迎亚运环境整治工程实施。天河路拟在正佳广场以东建。广汕路拟在龙洞商业区建。增槎路拟在罗冲围客运站地区和批发市场一带建空中连廊。
2009年11月25日，广州市城乡建委相关负责人向人大代表汇报了最新规划和进展。珠江新城39栋建筑二层连廊项目已完成实施工作方案，经征询意见和多方协调，目前拟建设的连廊有16条，其中核心区及兴盛路二层步行连廊项目建筑方案已开始设计，计划2009年12月完成施工图设计，2010年1月开始施工，2010年9月完工投入使用。届时，构筑连接起各大建筑的空中连廊，可让市民在空调送风中纵横跨越珠江新城核心区。“空中牵手”让广州珠江新城房价“兴奋”涨跳起来
补建连廊，仅珠江新城就需要3亿元，若规划区域内的高楼都要“牵手”，估计投资需15亿元，钱从哪里来？
有人解释说:采取业主投资，政府主导建设的模式。政府将给予较大政策倾斜，办公楼和住宅楼的连接层及以下层可改变物业性质或者进行物业置换，另外，连廊内外的户外广告收入只要符合规划，也将实行谁投资谁受益的优惠政策。如果业主不愿意，就在该楼前面或后面建走廊，保证走廊不中断。接下来可享受优惠政策的地区会逐步扩展，计划日后新建楼宇必须留有连廊接口，连廊长度会不断延伸。
目前，“一条连廊造价百万，现有的政策扶持是否足够，比如说改变建筑局部的使用用途、广告收入分成等，这些能否弥补建设成本？
有人建议，可鼓励私人企业投资兴建，并允许他们利用这些设施进行适当的广告宣传，另一个方式就是由政府部门投资兴建，在这些设施上设置一些广告位，通过招商收回资金。另外，广州政府将对步行连廊建设给予较大的政策倾斜，在规划、城市管理、安全等客观规限下，将对自发参与连廊建设的各座楼宇业主给予改变物业功能、物业置换、连廊广告收入等优惠政策。
由于目前广州“空中连廊”的前期规划缺失，建设资金来源和建设后如何管理三大难关在相当程度上制约了“空中走廊”构想的实现。
例如,深圳1660米空中连廊直通东门,具有外观美化、交通、治安等问题优化,人民南片区安装了治安监控系统，设7个110可视报警系统和160个探头，保障安全,连廊步行系统。目前深圳人民南的空中连廊南起佳宁娜广场，北止东门商业步行街，全长1660米，室外连廊宽度为5.5米至6米。穿越佳宁娜、友谊城、金光华、国贸、天安、深房百货、深南路百货广场和南塘百货，通过深南天桥将人民南商圈与东门商圈连接起来，形成了一个优势互补的商业圈。
但是,人民南空中连廊的缺陷主要有三点：
一是佳宁娜广场至火车站段的空中连廊有待加快完善。相比路面的步行系统，市民和旅客更愿意选择方便快捷的空中连廊，但目前从罗湖口岸及火车站到人民南的步行人流只能在位于香格里拉酒店西南角的建设路人行横道集中通过，不仅拥挤，而且产生了人车争道的现象，形成了一大交通瓶颈。在火车站东广场罗湖汽车站一带，一些行人要前往人民南因找不到人行过街设施而纷纷进入机动车道。
二是连廊对人流的引导作用有待加强。据统计，火车站、罗湖口岸及罗湖汽车站日均人流总量为８０万人次，其中罗湖口岸日均人流量就达到４０万人次，但受连廊分流作用的局限，人流往往通过地铁、公共汽车、出租车等交通工具分流，使口岸片区巨大的人流成为了匆匆过客。航诚艺都等一些大型商场反映，虽然商场与火车站只有举步之遥，但因步行系统设置不科学、不完善，面对火车站一带涌动的人流，商家也无可奈何。
三是连廊功能有待进一步完善。与香港、新加坡的连廊功能和作用相比，人民南片区空中连廊还有很大的差距。连廊系统不完善，导致连廊功能不健全，难以最大程度地发挥连廊对人民南片区经济的拉动效应，同时也难以解决人车分流问题。火车站到人民南连廊以及人民南路西侧二层连廊亟待开发建设。 |
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发表于 2010-6-24 11:11:28
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