浅谈一下外资港资商业及商业地产的意义

immmokk

首先这个事情不能仅仅从商场谈起，说到销售额的问题，上海是全国公认的大坑，但是大家挤破头往里进，为啥，形象原因。其实华东市场并不是全国销售最好的区域，而且华东电商发达，海外关系发达，外加当地人的精明，实体店尤其奢侈品销售额还是很差强人意的，但是华东有一个特点，企业多，尤其上海的总部经济非常发达，而这些企业迫切需要的就是写字楼。江苏的商业地产在港商眼中的地位明显强于浙江，原因就在于江苏的外资非常发达，相对于浙江牛逼的民营经济，前者对于写字楼的需求程度是远高于后者的家族式作坊的。另外前几年商业地产非常热的城市，成都重庆沈阳天津武汉都有一个特点就是定位是区域中心，都是前几年ZF力捧的对象，总部经济也都非常强。
     那么问题来了，如何把写字楼与商场结合分析。首先说一下国内奢侈品的大牛们的状况，商场倒贴钱却高姿态懒得进的一大片，但是他们在港资尤其是香港地产四大天王面前从来不敢造次，另一方面港资们对于大牌也是毫不吝啬空间，商场一点都不节约面积，只求高大上的物业。那么大牌们真赚钱吗？当然不是噜。其实他们之间有非常微妙的关系，首先港资地产牌子硬，地段好，物业好，大牌不管能卖多少，能进去就是赚足了广告费。同样的底商高大上，地产商们也赚够了广告费，上面的写字楼租金坐地起价。做生意信心很重要，尤其在尔虞我诈的商场，老外深知此道理，所以所有外企对于赞助和广告费这块从来不吝啬。这种商场和写字楼的相互关系非常微妙。另外如果地产商不够硬，那么单向的效应就出来了，最后证明，若底商靠谱，地产商下面不收租，上面也能赚死，最好的例子就是早年的恒隆国贸和后来的南京德基。
      好，既然分析了商场，销售额，写字楼与当地经济的关系之后，那么为何我哈这几年在这一块这么苦逼就很好理解了。
      那么下面我们更进一步，为何港资和外资的商业还有商业地产这么吃香？原因还是刚才所说的相互帮助尤其是对于二线城市单向的广告效应，城市可以利用港资及外资选址的严谨性来做自己的广告，就像你罗列一堆数据也不如一句彭麻麻喜欢来我的店这句话有震撼力，说白了，就是提振其他投资者的信心。
      所以我要提提最近的宜家了，它进入的意义不仅仅是家居，也不仅仅是每年十几亿的销售额，它的隐性价值非常大，是对我们这个市场的经济活跃度与辐射能力的一个非常有利的肯定。也会是未来政府招商的一大利器。
      最后我再谈谈关于哈尔滨包括东北的一些看法
      其实东北的先天条件非常不好，首先就是人口少，东三省幅员辽阔但加起来才1.1亿人口，却有四个地位平等的呈线性分布的中心城市和N个次中心城市，相互之间也非常远，这种情况的结果就是资源很难集中发展，大家都有各自利益，市场被严重划分，于是成本重复与浪费也比较严重。其次就是东北的技术优势还处在机械及设备制造业的时代，这个年代的技术壁垒已经非常严格，全球各个国家都已经形成了各自的阵营，想在这块有所突破基本不可能而且我国制造业本来也没打算靠技术出市场，所以还在靠成本优势维持。而第三代信息技术革命国内做的最好的是北京和深圳，东北基本处于没影的状态。现在唯一寄希望的就是最新冒出来的第四代技术革命雏形工业4.0这块东北能抓住机会了。最后也是最重要的一点，人的问题，从人种学的角度来看高纬度地区的人由于生存条件恶劣，获得资源的机会少，往往更加勤劳，也更富于创造力和冒险精神。也不知道是不是冷过头的缘故，东北人现在更多的状态是懒，保守。而且反而纬度比较低的辽宁确能出现更多的企业。我们的先辈可都从山东河北这些有吃苦耐劳传统的地方闯关东过来的，为什么仅仅百年就完全变了个样了呢，有时候去抱怨政策，真心不如自强来的靠谱啊。

HeeLee

计划经济害死人呐

维他命C

不明觉厉

JustinWang

楼主棒呆~{:5_122:}
什么快时尚、餐饮、奢侈品、宜家、大型商超数量早就与城镇居民工资收入、消费品零售额等一样划入很多外商入驻一个城市的硬性指标了,,,以后宜家绝对是一个宣传利器，招商引资的利器。

路易十三

楼主分析的非常好 无知的问一下 香港商业地产的四大天王是哪些？

tiger88830

涨知识了，我哈市中心真是缺少高大上的港资地产。其实华侨广场那位置挺好，最好让他们整黄了，然后把地给恒隆，九龙仓之类的，哈哈哈。

JustinWang

回复 5# 路易十三

李嘉诚（长江地产）、郭得胜（新鸿基地产）、 李兆基（恒基兆业）、郑裕彤（新世界）

私以为香港置地、九龙仓、新鸿基、太古在香港高端商业地产方面也算是四大金刚了吧...然后恒隆其实在内地比较受追捧罢了，上海是旗帜。

Dland

东北的衰落与什么地广人稀没有任何关系，东北也没有真的地广人稀。不需要总是埋怨自己。真正的原因很简单。
1） 东北的衰落反映了我们中国的工业水平落后。江浙和珠三角出口的东西多是技术含量低劳动密集型的产品。中国的机械制造业在世界上没有市场。
2）东北国有企业比重高是不争的事实。但为什么喊了这没多年比重还是高。事实是国家根本就不让东北企业改革私有化。这些大厂都是国家命脉哪任领导都不敢改但又没有办法经营好。就这样半死不活。
2) 东北凡是赚钱的东西例如石油都掌握在国家的手里。
3）对俄罗斯的开放程度不够，没有恢复解放前的贸易格局。
4）国家对东北没有任何倾斜政策。凡是实惠的政策都没有给过东北。别跟我说东北振兴，就辽宁粘点光，还没发展起来。看看今年辽宁的数据就知道了，房地产投资占了多少，增长率多难看。

不要老拿人口说事。劳动密集型产业已经不适合中国今天的发展了。东北的人口密度在中国是相当好的不多不少。受教育程度也高。能不能发展就看国家的支持和方针了。如果还像这样发展广东，发展东南，西部开发，中部振兴，丝绸之路。次次把东北落下，我看东北要够呛。

kkllzyc2

刚解放的时候，我东北多牛逼啊，跟冷，跟人少一点关系都没有，就说政府计划经济导致的。全国都这样，也就沿海一片发展的好。武汉比哈尔滨强，是因为湖北举全省之力建设武汉。重庆牛逼，是因为政府政策好。哈尔滨刚开始有个破鸡巴免税区，还是搞物流的，没啥发展

O_Ojiao

说句题外话 无论是之前的大数据 云计算 还是现在推出的工业4.0 这个时代的每个新概念在出现伊始都被炒作的炙手可热 通过互联网的信息透明性 任何一个草根人物都可以成为识实务者的俊杰 对于一个地方来说 如何把握机遇和时代潮流更是一个挑战 在这一点上哈尔滨如何找到与其他竞争对手的不同优势 是个深远的问题

DITIEZU

我觉得楼主所说的人少并不在于是否发展劳动力密集型产业，而在于人口少带来的市场小，生产的货物便卖不出去，经济上不来。而且相对于南方，东北受季节影响较大，冬天是交通需要降速，也是没法和南方比的。还有，东北的基础设施建设还差一些，也没有政策，留不住人才。（假期有单位招人去实习，一个月就给一千还不供吃住。同学在山东白手起家，先培训后上班，一千五起工资）东北需要做的还太多，而又总是没钱。。。

immmokk

东北的衰落与什么地广人稀没有任何关系，东北也没有真的地广人稀。不需要总是埋怨自己。真正的原因很简单。 ...
Dland 发表于 2014-11-23 13:10

1.落后很正常，工业革命电气革命都没赶上，任何一项技术对于经验成本和时间成本的要求都极高，世界上真正掌握核心技术的国家到最后还就是那几个老牌而已，而且在技术领域，追逐潮流比创新更加困难。另外世界上不是每个国家甚至每个工程都用得起德国货，所以中国的机械制造业有很大市场，只是成本越来越不好控制而已。
2.东北喊国企比重高，上海笑了，而且上海的国企也没好到哪里去，例如上海某大型建设集团，上海的大项目基本都包了，结果你懂的。另外国企多这个事情在市场化经济早期每个城市都一样，但是有人利用这个资本优势带动其他发展，有人把优势变成包袱，这就是差距。
3.全国资源都在ZF手里，你这样，其他资源产地也一样，没资源的地方更没意思。另外指望着靠资源赚钱实在是没出息的想法，也不具备可持续性。
4.给你科普下历史，首先，解放前的那批毛子是白毛子，是当年前苏联建立时候跑过来的俄罗斯贵族， 有了他们带来的资本才有当年哈尔滨的繁荣，但是现在我们面对的贸易对象早就不是原来那批人了，而是远东这个地广人稀的地方，对于俄罗斯腹地来说我们现在的优势也仅仅在于政局稳定，而并不是运输成本，所以你想恢复以前是绝对不可能的，西北和中亚不消停就是最大机会。
5.说到政策，福建人都要笑死了，要说政策压制还有比福建更苦逼的地方呢，然后东北好多有钱人也是福建籍的。说句难听的，东北尤其黑龙江坐拥这么好的农业资源连个粗加工都懒得去做，现有的机会都把握不住，要求别的有什么用.

告诉你为什么拿人口说事，人口多少决定市场大小，市场大小决定你话语权，东北作为一个整体市场如果想全面进入需要在四大中心城市设立机构，因为沈阳的管理半径辐射不到大兴安岭，哈尔滨也辐射不到大连，这些成本本来就是劣势，相比于郑州成都这种一个中心城市后面1亿人口的市场，办事情难多了。另外东北人口密度低跟劳动密集型产业适合不适合发展没任何关系，产业需要动力，南方靠劳动密集型积累的原始资本你有吗？推动技术密集型产业的发展的关键技术你有吗？看看十个人的回复八个扯到政策我只想说，一个天赋不够又懒的人没指望，一个地区更是这样。

immmokk

我觉得楼主所说的人少并不在于是否发展劳动力密集型产业，而在于人口少带来的市场小，生产的货物便卖不出去 ...
DITIEZU 发表于 2014-11-23 13:54

有人看懂了关键还是很欣慰的

immmokk

另外，解放前东北的发达也不是源自内力，主要原因的白俄外来资本和日本外来技术的大量输入，外加当时东北地区ZZ格局相对稳定

而且纵观世界，自然条件越恶劣，地广人稀中心城市越多的地方就越需要看地区的内力和人的创造力与勤劳，参考北欧。曾经也是鸟不拉屎没人甩的地方，现在呢？

路易十三

刚解放的时候，我东北多牛逼啊，跟冷，跟人少一点关系都没有，就说政府计划经济导致的。全国都这样，也就沿 ...
kkllzyc2 发表于 2014-11-23 13:19

    赞同 北欧 德国一些地方比哈尔滨冷多了 人家经济照样发达