东莞城市综合体最强板块雏形出炉 国贸中心等齐争锋

kelefe008

东莞城市综合体最强板块雏形出炉 国贸中心等齐争锋
东莞房地产网-房掌柜 2014-07-21 14:45:18 来源：房掌柜 梁丽娟
近年来，在市场需求和房产调控政策的影响下，东莞掀起了商业地产开发热。随着住宅市场受到调控，以及政府打造消费聚集地的需要，东莞的商业综合体进入了发展快车道。

　　东城万达广场、长安万达广场、长安万科中心、万荟时代、虎门地一大道、卓越时代广场、环球经贸中心、海德广场、富盈世界汇、地标广场……东莞商业综合体扎堆萌芽，在东莞各镇街“分庭抗礼”，因着商圈影响力、落户综合体实力等因素的不同，东莞各大城市综合体板块的强弱差异也日渐凸显。

　　那么，究竟东莞城市综合体的最强板块在哪呢?


东莞城市综合体最强板块雏形初现

　　2003年可以说是东莞商业地产的纪元年，东莞商业物业开发总量近200万平，莞城、东城、南城、万江“四足鼎立”局面初步形成，竞争营销之战非常激烈。在华南Mall开盘后，莞城地王广场、威尼斯广场，东城中心世博广场、星河传说、君豪商业中心，南城CBD第一国际等商业项目先后动工、开盘。与此同时，沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛、麦德龙等国际零售巨头也纷纷挥师东莞。一时间，东莞惊现“抢铺潮”，商业地产发展风生水起。

　　进入21世纪第一个10年以后，东莞商业地产更为迅速，仅东莞中心城区，商业项目就超过了20个，往往是一个综合体项目才建起来，另一个项目也开始动工了。

　　商业地产，最重要的自然是“地段”，随着交通网的定型，以及政府规划的明朗化，优势地段，尤其是商业氛围最为浓厚的城区，其商业用地基本都被开发殆尽，城市综合体功能分区日益明显。

　　就已有城市综合体版块中，会展中心一带无疑是最引人注目的所在。区位方面，位于东城商圈与南城商圈的缓冲地带，商圈效益辐射两大片区，毗邻东莞富人区“黄旗山板块”，紧靠潜力鸿福商圈和行政广场，与新秀西平商圈仅一路之隔，地理优势不可复制;交通方面，会展中心一带的财富通道东莞大道、鸿福路交叉而过，地铁口物业，交通十分便捷;综合体方面，会展中心一带的综合体无论在集聚效应上还是在“含金量”上，都是其他版块所不能比拟的，已建设落成的海德广场和环球经贸中心，在建项目国贸中心，准备进驻的王府井百货……目前东莞城市综合体的最强版块——它当之无愧。



最强板块里的竞争

　　占据了地段、交通、政策先机，经营物业性质又相近，为了市场占有率，会展中心一带综合体间竞争的惨烈程度可想而知。

　　“王府井百货落子会展中心”目前还是一个筹划中的设想，项目计划占地面积200亩，建筑面积50万平方米，总投资预计55亿元，计划年内动工，2016年开业，计划建成集室内购物中心、甲级写字楼、室外休闲生活街、高级住宅及高级公寓为一体的商业综合体。王府井项目还在筹划中已引发多方关注，这种情况是极为少见的，业内人士猜测，王府井项目未开发先扬名，一个是因为这是王府井百货在东莞投资的首个项目，另外一个是因为地标性建筑会展中心要拆除。

　　海德广场，因新颖独特的建筑造型在众多商业综合体中脱颖而出。项目由四层裙楼及两栋塔楼组成，其中34层以上由钢桁架连廊连接，建筑总体造型成凯旋门样式，寓意为城市之门，A塔楼为超豪华五星级酒店，B塔楼为现代化高级办公楼，连廊部分为酒店餐厅和休闲场所，广场屋顶设有直升机停机坪，而地下室为智能化车库及休闲娱乐中心，裙楼为商场、餐饮和会议中心。

　　环球经贸中心(原名台商大厦)则以“高”出名，占地约45亩，建筑面积28万平方米，总造价约10亿元人民币，地下4层，地上68层，地上高度289米，是目前东莞第一高楼，也是大陆台商投资的最高建筑。该楼低层部分将设大型商场KING MALL，中层部分是台商在莞投资企业的经营总部或台湾企业派驻东莞的事务机构，高层部分则为东莞台商和台湾前来商务考察人员的居住公寓。

　　不过，待国贸中心建设落成后，环球经贸中心那“东莞第一高楼”的头衔就得让位了。



最强板块里的东莞最大规模城市综合体

　　只要对东莞楼市稍有了解的人，说起东莞国贸中心想必不会陌生，只因该项目有两点独一无二的特点：一，是398米楼高，东莞最新第一高楼;二，是开发企业民盈集团来头不小，由光大、宏远、新世纪、南峰、三正、康华、建工、高田等23家东莞知名企业组建，17个镇街股东集资的超级房企所打造，规模超前。

　　据规划，东莞国贸中心占地面积约10.5万平方米，总建筑面积108万平方米，最高楼达398米，超过当前的东莞第一高楼环球经贸中心。项目包括五幢塔楼和一个大型商业裙楼，包括金融中心甲级写字楼、国际化商业中心(民盈山智慧城)、国际贸易总部写字楼(88层、398米)、住宅、国际五星级酒店(或为洲际酒店)、创意中心等多重业态组成，总投资额超过113亿元。

　　作为东莞最大规模的城市综合体，东莞国贸中心的核心竞争力当然不仅局限于规模大、团队强。首先表现为其拥有得天独厚的地段优势：项目处于东莞核心CBD区域，与东莞地铁R1、R2线唯一交汇点无缝对接，B02层与双地铁月台平阶，地铁出入口直接与地下商业链接，交通极尽优势;其次是国际化的设计团队：SWA园林景观设计，柏诚机电顾问，五杰(5+design)建筑规划设计，ECA娱乐文化顾问，ARUP结构顾问……总投资超113亿打造的超级项目，自然是要向国际化看齐;再次是宗师级的操盘：英国注册土木工程师邓守伟、英国皇家测量师学会资深会员温文仪、中国一级建筑师徐宪辉、中国商业地产十大操盘手邓国坚合力为项目出谋划策，从项目设计到市场前景均量身定制，这是其他商业地产项目难以比拟的。

　　据东莞民盈集团董事长特别助理、商业总经理邓国坚透露，国贸中心最先进入大众视野的将是商业中心“民盈山智慧城”，“这不是一般意义上的购物中心，而是一个交互式的情感生活体验平台”。 在邓国坚的设想里，民盈山智慧城将区别于目前东莞所有的商业地产项目，成为东莞商业的“能量源”，而其首创的“SoLoMo”商业模式，将为东莞商业地产带来前所未有的变革。

dickli01

怎么还是报到398？连中建都公布是428了。。。

直奔雲端

神龙见首不见尾!那时能建成呀!

aji008

东莞大道和鸿福路的黄金交叉点，这一带的大项目确实很多啊

dickli01

东莞大道和鸿福路的黄金交叉点，这一带的大项目确实很多啊
aji008 发表于 2014-7-25 00:28

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这才是东莞最成熟的cbd

kelefe008

回复 5# dickli01


    非常同意~

cvcvcv

是否应该考虑先批红色框架地块做纯甲级写字楼，再一步一步来会好一点。。。
有企业大手笔在东莞投资商业地产固然欣喜，但：

1：除了对面的国贸和光大综合体，汇一城商圈离会展地块600多米，鸿福商圈离会展地块1.2公里，莞城万科离会展地块1.2公里，世博商圈以及东城万达离会展地块2.8公里，东纵商圈离会展地块3公里，星河城离会展地块3公里。加上镇区大大小小的地铁上盖物业综合体，理性的说，有可能消化得了吗？

2：如果这块最被寄予厚望的商务区搞砸了，外来发展商认为太过饱或竞争太大或存量太多而望而却步，火炼树髻花村的旧改永远只是个传说，那这片CBD就永远称不上完美。或者这块商务区不死，可往东3公里范围的商业体死了，也够死的。往南呢，以后南城CBD不建商业体了？！

3：大拆大建，资源浪费，也给市民带来的种种出行不便。

饿了当然想吃美食，一下子吃太多可会撑死啊，立帖为证。

大江南北

回复 7# cvcvcv


会展地块那里实际上应该属于汇一城（第一国际）商圈，只不过日后南城CBD成型后汇一城商圈的中心转移到会展国贸那个十字路口罢。

few222

回复 7# cvcvcv


    我倒是觉得会展应该拆，没有地下停车场啊，大BUG啊，何况厚街的会展这么强大，实在没有存在的必要，黄金地段还是不要闲置比较高明。浪费也没办法。不过钢架结构的会展中心，拆除后的回收率会比较高，回收后会不会成为腐败利用了，其实那些钢架构如果利用得好，都可以建个室内羽毛球场都有余了。陈光标就是靠这个发大财的。

cvcvcv

回复 9# few222


    其实资源浪费还是次要的，最主要是第一条。我也很想东莞能一下子变成香港中环，可是不太现实。黄金地段当然不能闲置，只是说最好能一步一步来。

cvcvcv

回复 8# 大江南北


    从单体商业项目来看不管属于哪个商圈几万平米的体量还是在那呢

麦加星人

是否应该考虑先批红色框架地块做纯甲级写字楼，再一步一步来会好一点。。。
有企业大手笔在东莞投资商 ...
cvcvcv 发表于 2014-7-26 21:11

    分析得有道理，一旦此地商业搞不好，影响很不好。另外从目前的东莞现状分析，商业存在超饱和状态，未来就很难说，一旦东莞少了白领阶层和金领阶层也对商业影响很大。能否改变现状东莞人群状态，是关系到东莞未来商业。

cvcvcv

回复 12# 麦加星人


    低端商业就饱和，高端商业体应该还是有市场的，这是星河城前两天搞的活动，人流量蛮大的。

few222

回复 10# cvcvcv


    其实深圳也是家乐福，新一佳，吉之岛超级多，基本每隔两公里就会有一家大型超市，华强北、东门，福田中心城，也都相距不远，何况深圳是长条形的，东莞是圆形放射的。关键还是人口如何引入的问题。政府提出的城镇化助力，东莞本来就是人口净流入城市，估计未来没有这么悲观。而且人口越集中的地方，会越来越集中，东莞市中心的人口密度一定会上来，而东莞比较落后的镇村将来可能会空心化。

chenxingps

回复 13# cvcvcv

昨天我在现场。
我在东莞做商业多年，若是没有这样的活动，星河城其实平日人流量真的不好，生存边沿的商家不多，更多的是亏损商家，汇一城、华南mall、世博广场、马会家居、新百佳、鸿福路的家乐福……真正赚钱的不超过1/3。因为东莞产业在镇街，人流量的不集中，公共交通又跟不上，城区的商业几乎没有吸纳镇上的人群，连周边镇街的都没吸纳。所以，我认为东莞的商业被夸大，再继续投资商铺的人要小心，除非你的铺位曝光率牛。