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外滩“地王”6月开工,世界级黄金珠宝区落户外滩源
2011年02月25日 07:49 理财一周报
证大置业92.2亿元拿下外滩 “地王” 3年预计投资150亿元 外滩集聚带的未来土地价值将达到4800亿元
外滩“地王”6月开工,世界级黄金珠宝区 落户外滩源
理财一周报记者/李谦
“美国有个朋友，他是做房地产投资的，做了很多年，我问他，如果要投资房产，什么样的地方好呢？他说就是投资市中心。因为一个城市只有一个中心，就像外滩，上海就只有一个。这个地方没有第二个能再生出来，所有建设和基础设施，旁边盖的酒店，或者其他东西，都会给你的房产升值。” 上海九颐投资管理有限公司总经理居培成对理财一周报记者说。
2月15日，在2011年上海商务情况通报会上，上海市商务委副主任张新生透露，北起外白渡桥、南至城隍庙、西自河南路、东到外滩的整个区域将通过大楼（商铺）置换和业态调整，引进一大批全球最知名的黄金、珠宝、钻石品牌，在此建立展示、交易、零售、发布中心平台。
在“十二五”的开局之年，上海商业发展将立足扩大内需和主动开放，重点推进国际贸易中心的建设。上海市商务委副主任张新生透露，“黄浦外滩黄金珠宝商贸功能区”有望在今年年底现雏形。这将是上海与全国第一个具有创新示范作用的商贸功能区。
置换中不断升级
未来外滩土地价值将达到4800亿元
“若以外滩聚集带180万平方米楼宇建筑面积、楼面地价3万元/平方米来计算，外滩聚集带的未来土地价值将达到4800亿元。”业内人士对记者指出，2010年初的外滩，还是一片巨大的、尘土飞扬的工地，让人很难想象，改造后的外滩将是未来一段时间中国最值钱的地块之一。
政府重塑外滩金融功能的想法其实早已有之。上世纪90年代初，外滩曾进行过一轮改造。当时上海经济正飞速发展，高档办公楼宇不足，外滩上那些原本就具备金融功能的老建筑正好可以解决燃眉之急。
政府当时就有了逐步调整外滩老建筑的想法，想要通过置换恢复其原有的金融功能。这个想法很快付诸行动。1994年11月，市外滩房屋置换有限公司成立，受市国资委全权委托，承担授权大楼的置换经营，恢复原金融大楼使用功能。
1995年7月28日，中国光大银行上海分行作为首家国内金融机构成功置换外滩29号大楼。至1999年末外滩地区置换大楼34幢，其中22幢有中、外金融机构进驻。外滩沿线19幢置换大楼中除5幢待租、1幢为他用外，均为金融机构所用。外滩金融街初步形成。
同时，与外滩一江之隔的浦东正发生翻天覆地的变化。浦东大开发确立了陆家嘴的“金融贸易区”地位，与外滩相比，这里一片空白，几十家著名的中外银行和金融机构分别建造了大楼，外滩的金融地位受到挑战。
相比已成熟的小陆家嘴金融区，中山东一路外滩及其周边区域的集聚效应要小得多，没有太大的纵深。另外，就外滩建筑本身而言，老建筑和保护建筑的双重身份也是个制约，不可能做太大的改建升级。同时，周边路网已经成型，且多涉及保护建筑，要见缝插针地设置足够的车位也有很大难度。
但黄浦区政府一直没有放弃外滩的金融定位。在上海“三个中心”确立之后，2009年7月，黄浦区召开了加快推进外滩金融集聚带建设大会，黄浦区提出了明确目标：“力争用十年左右的时间，将外滩建设成为具有影响力的国际性资产管理中心、资本运营中心和金融服务中心。”
外滩金融集聚带由两部分组成：一是老CBD金融区，即苏州河以南，延安路以北，河南路以东，黄浦江以西的地区；二是向南延伸发展的新CBD地区，即延安路以南、复兴东路以北、人民路中华路以东、黄浦江以西的“南外滩”地区。
对于黄浦区来讲，外滩未来的实质性增量肯定在十六铺到南浦大桥区域，那里也是改造力度最大的地方，未来发展空间无限。
总投资预计150亿元
证大置业92.2亿元拿下外滩 “地王”
“黄浦江沿岸一带是上海的黄金宝地，目前可推出的地块已经非常少，每推出一块都受到市场极大的关注。”
上海彼上房地产策划公司副总经理张培东认为，2009年下半年，陆家嘴滨江两幅商业地块推出，开发商竞争非常激烈，就是最好的例证。
张培东所说的两幅商业地块之一陆家嘴滨江E18地块，与南外滩复兴东路至董家渡隔岸相望。2009年9月底经过100多轮叫价，其中一块以33826元/平方米的楼板价被保利集团纳入囊中。
2009年下半年以来，外滩金融集聚带的8-1地块又被认为是“地王”的新候选者。8-1地块，规划为金融、文化娱乐、办公综合用地，位于中山东二路，南至东门路、西至人民路、北至龙潭路，是离老外滩金融街最近的滨江地块。
2010年2月1日下午，地上总建筑面积27万平方米的外滩8-1地块被上海证大置业以92.2亿元击败新黄浦(9.33,0.03,0.32%)、中华企业(7.39,0.04,0.54%)(联合)、复地集团(联合)等企业摘得，折合地面楼板价34148元/平方米，刷新了之前的单价地王纪录。
证大集团董事长戴志康向媒体透露，“这个项目如果顺利，2011年6月即可开工，3年后即2014年将竣工。总投资预计为150亿元。”
据估计，若以外滩集聚带180万平方米楼宇建筑面积、楼面地价3万元/平方米来计算，外滩集聚带的未来土地价值将达到4800亿元。
“外滩推出的地块很少，老外滩商业氛围一直受到交通的影响，南外滩地区又面临大片的旧区改造，至今没有完全体现其滨江黄金带的价值。现在外滩改造已经结束了，配合外滩金融集聚带的规划，外滩沿线推地动作也在加快进行。”张培东说。
从半岛酒店看未来
外滩奢侈品牌集聚带粗具雏形
过去，外滩老洋房局限于各国建筑风景，但随着阿玛尼、百达翡丽、卡地亚和黄浦会等国际一线奢侈品牌和高档餐饮集中入驻，以及沪申画廊、外滩美术馆等文化艺术场馆的引进，有“万国建筑博览”美誉的外滩正逐步打造集艺术展馆、餐饮、高端零售、酒店公寓及办公于一体的综合商业区，成为上海高端时尚新地标。
对开发商而言，买下土地仅仅是第一步。一幢地上建筑面积达27万平方米的外滩国际金融中心，以现在的物价，不算地价，还需要不菲的投资。
半岛酒店是盛高置地联手香港上海大酒店有限公司打造的，也是外滩北段“外滩源”首个竣工营业的项目，同时是80年来外滩首个新建筑。
2004年，盛高置地通过招投标，以12亿元拿下占地面积并不大的地块，最终建成两幢6层至15层高五星级酒店，以总建筑面积96590平方米算，约合楼面地价1.2万元/平方米。这个价格也是当时名副其实的地王。
作为老外滩80年来唯一的新建筑，半岛酒店历时5年、斥资近30亿元建成。据了解，总统套房的价格达到8.5万元/晚，豪华江景房1.35万元/晚，普通标准客房3500元/晚，还要另加15%的服务费。
虽然价格不菲，但优越的地理位置和考究的服务，仍受到追捧，去年世博期间，不少企业在半岛酒店争先预订客房。
可以预期的是，外滩很快将形成比目前更大、更高端的奢侈品牌集聚带。仅在一个半岛酒店内，就看到被称为香奈儿全球最雅致的精品旗舰店，今后陆续将有更多高端品牌进入，半岛酒店8000平方米的商业面积共计划引进24个高端品牌。
据介绍，国际顶级品牌在商业选址方面非常严格，店铺周围级别统一的品牌、顶级酒店的环绕和高级餐厅的相邻等因素，都是衡量选址的硬指标，而外滩古老的文化底蕴又正好与顶级品牌深厚的品牌内涵相呼应。
随着金融机构和顶级品牌入驻，老建筑商铺及办公室租金也迅速攀升。
据了解，外滩18号去年有11家顶级品牌入驻，2005年，租金收入超出3132万元，而2008年已经接近4077万元。 |
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发表于 2011-2-25 08:57:41
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发表于 2011-2-25 17:45:13
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