「商改酒」VS「商改住」，商办楼宇的新出路？

anderain

这是楼主近期综合收集的信息与实地的探访，完成的一篇基于武汉商办市场的探讨、回顾及展望的文章，
且得到了本版酒店博主的鼎力支持。
以下为正文：

「商改酒」VS「商改住」，商办楼宇的新出路？

（武汉周大福金融中心及汉口滨江商务区的效果图）

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

玩摄堂、CBRE世邦魏理仕、携程旅行等，本文为「新商业LAB」的原创内容，文中所用照片如未标注出处，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用。

前言

今期，武汉酒店市场的一大热门话题，是来自武汉市江岸区官媒「大金江岸」的报道称，位于汉口滨江商务区的在建地标综合体「武汉周大福金融中心」，准备更改先前无酒店功能的规划，并计划引入瑰丽、君悦、凯悦这3家酒店品牌之一。

时下，不仅是武汉高端商办市场及奢华酒店市场的「风吹草动」；在中端商办市场，位于江汉路商圈核心区的地标建筑「平安大厦」，在仅约一年的时间中，高效率引入了5家中端连锁酒店品牌，打造出武汉当前罕见的「TOD酒店综合体」。

（平安大厦内写满酒店名称的指示牌）

另一面，响应武汉市ZF推出的「商改住、商改租」政策，多个地处优质地段的存量开发项目，开发商们正在积极申请，争取将在建中的部分地标楼宇，由商办用途改为住宅用途；甚至有部分开发商，已取消或搁置先前引入高端酒店或服务公寓的计划。

（已取消酒店功能的新希望华中总部效果图）

那么，对于在营及在建中的众多写字楼而言，身处当下这般「需求放缓、供应增加且竞争激烈」的商办市场，是以存量竞争思维继续打价格战？还是跳出固有框架，顺应新的趋势，抓住新的契机？以下，LAB君就以代表性的武汉市场为例，略作浅析。

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01

商办市场的多重压力

近些年，得益于地理区位优势及经济实力增长，被誉为「九省通衢」的武汉，于焕新城市面貌及加强基础建设等维度，都取得了让世人瞩目的成绩；无论是「华中第一商圈」，还是「两江四岸」，周边鳞次栉比的摩天高楼，见证了这座城市的崛起速度。

（武汉「全域摩天」的城景 @玩摄堂）

然而，全球经济走弱叠加地缘政治紧张，使得国内商办市场持续承压。来自世邦魏理仕的报告显示，于今年上半年，即便武汉写字楼市场租赁需求在国内主要城市中排名第6位，仅次于4座一线城市及西安；而高企的供应量，仍推升空置率超过40%。

早些年，武汉高端写字楼市场的核心租户，主要来自房地产相关及泛金融行业，需求量大且去化率高，也一度拔高了人们对于商办市场未来需求的长期预判。

但如今，由于楼市及股市都尚在底部持续徘徊，「降本增效&生存优先」就成为很多房地产及泛金融企业的首要目标；而武汉高端写字楼市场的主力租户，也转变为「科技互联网、消费服务业及第三方办公服务商」等，且新增平均租赁面积还日渐缩小。

（位于中山公园商圈的武汉恒隆广场写字楼 @玩摄堂）

迫于竞争压力，武汉的在营高端写字楼们都使出了「浑身解数」。

A面，是加强引入多元租户的同时，也积极携手wework中国、优客工场等需求大且去化快的第三方共享办公空间，或是主动推出如恒聚、越空间等自营共享办公空间，以迎合市场需求并尽可能提升出租率；而B面，则是整体租金走势「一路下滑」。

（位于汉口金融街的新世界国贸大厦 @玩摄堂）

来自世邦魏理仕的报告显示，截至2024年6月底，武汉优质写字楼存量已上升至759万㎡，下半年还将迎来近50万㎡的新增供应，全市优质写字楼的总体量或在今年底突破「800万㎡大关」，市场去化压力将进一步加大。

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02

文旅热潮与商业井喷

纵然世事艰难，但并非全无机会。武汉的商业市场与旅游经济，顺应扩大内需战略及大力发展旅游业的时代趋势，近几年呈现出「一路走高」的良好发展态势，也与需求疲弱的商办市场形成了「鲜明反差」。

（2024年"五一"小长假十大热门旅游目的地 @携程旅行）

来自携程发布的《2024“五一”旅游趋势洞察报告》，武汉位列「"五一"小长假十大热门旅游目的地TOP8」，很多年轻游客组成旅游搭子，以他们擅长的「特种兵式旅游」，品尝美食、打卡拍照、逛博物馆，也成就了「空前繁荣」的武汉酒店市场。

（武汉上半年部分酒店发布的满房海报）

而进入下半年，随着顶奢商业地标武汉SKP开业，不仅激活了武汉长江以南广大地区的高端消费力，更以一己之力激发了武汉高端消费市场的「鲶鱼效应」，并「引燃」了一场备受全国瞩目的「武汉商战」。

在短暂而激烈的「武汉商战」期间，各家高端商场推出了前所未见的高折扣优惠，吸引了来自全国各地的高端消费者。

人们不惧天气炎热，专程乘坐高铁或航班，订好武汉的高端酒店，在商场排队购物之余，也不忘在江城各大旅游景点流连忘返。

（8月初，武商MALL内奢品门店前的排队人群 @图源网络）

（8月初，武汉恒隆广场内奢品门店前的排队人群 @图源网络）

目前，即便武汉各大高端商场已「暂时休战」，却依然迎来源源不断的外省消费者，武汉的「商业地缘优势」显然已被再度激活。而来自全国各地的高消费力游客发现，原来去一趟武汉这么方便，原来武汉有这么好的高端商场和这么多的可玩之地。

（武汉SKP内的奢品门店前，每个周末都排起长队）

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不止有高端商场，武汉还有持续带来艺术大展的武汉万象城、能饱览绝美江景的武汉武昌万象城、城市商文旅地标武汉天地、高人气购物中心武汉江宸天街及夜生活目的地武汉花园道年轻力中心等。丰富多元的商场，也成为游客聚集的「活力磁场」。

（近期上新数字艺术大展的武汉万象城）

（可饱览江景的武汉武昌万象城落日剧场）

（被誉为「城市会客厅」的武汉天地）

（善于带来人气主题活动的武汉江宸天街）

强势的城市商业叠加丰富的文旅资源，武汉正崛起为能同时吸引年轻游客与品质人群的「综合性旅游城市」，无论是青睐「中端酒店+特种兵旅游」的年轻人，或是看重「奢华酒店+顶奢商场」的高端游客，他们眼中的武汉，正越来越具吸引力。

（正崛起为国际一流商圈的楚河汉街商圈 @玩摄堂）

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03

改酒店 得看业主实力

让人唏嘘不已的是，当下的武汉酒店市场，A面是被戏称为「奢华酒店的荒漠」，仅有武汉泛海费尔蒙酒店与武汉万达瑞华酒店「勉强支撑起武汉高端酒店的排面」；B面则是「中高端酒店的天堂」，从亚朵品牌到万豪品牌，都在江城遍地开花。

于是，现阶段的武汉中高端酒店，能很好满足从年轻游客到商务白领的出行需求；但对于追求品质旅居的顶尖人群而言，武汉的在营奢华酒店还是「过于稀少」。

（位于中山公园商圈的华中首家丽思卡尔顿酒店预计2025年投用）

（丽思卡尔顿酒店所在的武汉越秀IFC塔楼正在加快施工 @玩摄堂）

武汉高端酒店市场的「物以稀为贵」，于开业仅一年的武汉襄投万豪酒店身上，表现得尤为明显，这家酒店在旅游旺季的房价，接近甚至超过同期省外某省会城市多家奢华酒店。

（武汉襄投万豪酒店与省外省会城市部分奢华酒店的同期同平台价格对比）

「供不应求」的武汉高端酒店市场，较之「供过于求」的武汉高端写字楼市场，形成了强烈对比，更让部分实力雄厚的房地产企业，看到了新的投资机会。而加强引入高端酒店的举措，也契合当地**提出「优化商办资产&契合市场需求」的政策导向。

（武汉襄投万豪酒店所在的襄阳大厦，业主方是来自襄阳的湖北襄投置业 @玩摄堂）

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再如建设中的「武汉周大福金融中心」，这处位于汉口滨江商务区的地标综合体，总建筑面积约68万㎡，原规划物业含办公、住宅及商业等，包括一座475米超塔、两座住宅塔楼及商业裙楼等，初期的规划并无酒店功能。

而根据最新的官方报道，计划在此项目投资200亿元的新世界中国，已着手准备引入奢华酒店品牌，并带来旗下更多资源的「新世界集团生态圈」。这座预期于2029年交付的城市地标项目，届时或将成就「华中地区海拔最高的云端奢华酒店」。

（武汉周大福金融中心拥有稀缺的滨江景观）

（项目475米高度地标塔楼的塔冠效果图）

如果说2029年落成的武汉周大福金融中心还「略显缥缈」，那么我们再来看一座在营地标写字楼「高效率商改酒」。地处江汉路商圈核心区的平安大厦，竣工于1997年，楼高251米，总建筑面积达27万㎡，先前的物业组合只包含办公及商业等。

（平安大厦的夜景(摄于2018年) @玩摄堂）

湖北新佳丽作为平安大厦的营运方，已成功打造出超人气地下商业街区「Happy站台」；而从2023年起，敢想敢做的营运方，先积极申请变更写字楼的功能用途，再先后引入了漫心、全季、亚朵、丽芮、智选假日这5家中端酒店品牌。

如今，刚开业的「全季酒店武汉江汉路步行街店」，很快发布了满房海报。这座楼上拥有瞰江景观、楼下就是繁华商街与地铁站点的「TOD酒店综合体」，此轮「商改酒」显然是相当成功，营运方的朋友半开玩笑说「1家酒店去化1万㎡，嘎嘎快」。

（从Happy站台地面入口看平安大厦）

（从平安大厦上看汉口老城及长江两岸）

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04

改住宅 并非一劳永逸

同样面对商办市场饱和的现实难题，武汉有些包含商业体、写字楼、酒店、公寓的在建综合体项目，在2024年5月颁布的相关政策出台之后，则采取了另一种偏重销售型而非自持型的规划调整即「商改住」。

仅数月时间内，武汉市场就已有金茂方岛、卓越大江、复星外滩中心、保利维塔、武汉长江中心、青山滨江地块等多个存量在建项目，正在进行「商改住」规划调整。

（金茂方岛项目原整体效果图(红圈处为商改住地块)）

（位于武昌沙湖畔的保利维塔原整体效果图）

从以上项目所在的城区而言，位于汉阳区较多，这也显示了汉阳区亟需盘活存量用地资源的决心；而从以上项目周边的资源而言，滨江地标地块较多，可卖出较高溢价的滨江住宅，显然比自持营运的滨江写字楼更能快速回笼资金。

（曾规划为青山滨江商务区地标建筑的「双子塔」已调整为住宅用地）

还有部分在建的滨江综合体，虽未加入「商改住」的行列，而基于投入成本、城建配套等多方面考量，或取消了原先的酒店规划、或搁置了已签约引入的服务公寓、或暂缓开工超高层地标塔楼。

（位于汉口滨江商务区的保利天珺项目）

（位于汉口滨江商务区的国华金融中心项目）

如在汉口滨江商务区，开发商们曾经高调官宣并借势推销住宅的「奢华酒店集群」，目前仅有泰康金融中心明确引入的武汉首家艾美酒店正在稳步建设。

而与此同时，汉口滨江商务区内的住宅均价已超过4.5万元/㎡，个别楼盘的单价甚至达8万/㎡，远远高过武汉主城区内的新房均价。

（泰康金融中心及武汉首家艾美酒店的外景效果图）

（位于同区域的新希望D10 黑珍珠豪宅外景效果图）

无论是「商办改住宅」，还是取消原先明确引入的商业配套及酒店物业，这般举措对于身处楼市底部期的开发商而言，在商言商，无可厚非。然而，住宅项目虽理论上能快速回笼资金，也要顺应市道，更要顺应人心。

anderain

05

契合趋势与适合自身

纵观武汉市场近期已进行中或计划推进的「商改酒」、「商改住」项目，有些项目能很快取得立竿见影的市场效应，有些项目更看重长期价值，有些项目则让利益相关群体一时难以接受。

于整体而言，这些规划调改项目大多是顺应城市发展、契合市场变化及发掘潜在价值的规划调改，也是盘活存量用地、优化土地供应且获得政策支持的有效举措。

而这些规划调改项目，也大多是综合考量了所在区位、周边配套、长期价值、企业实力等因素之后，所做出的适合项目现阶段实际状况的「优化调整方案」。

（武汉长江中心项目进行「商改住」调整的B2地块，或将引入的奢华酒店计划移至地标超塔）

同时，随着「商改酒」、「商改住」、「商改租」深入推进，也有利于缓解当前越来越严峻的土地财政压力，即便在实施过程中还有可持续完善的空间。

当然，面对当下并不轻松的市场环境，基于各大房企不尽相同的经营压力，纵使局部领域已显长期机会，我们也无法奢求每家房企都拥有雄厚实力，都展现战略格局，都愿意增加投资，都能够抓住时机，都能与城市同进。

毕竟，楼市尚未度过艰难时期，生存仍是各大房企的第一要素。

——END——

楚留香

1、我支持“商改酒”，先把武汉中心和绿地中心给改了。
2、佳丽的运营方有魄力，点赞。
3、襄投万豪没搞jw太可惜，泰康搞艾美差点意思。

WHCT

天要下雨娘要嫁人，随他去，怎么改我都接受，反正不是我投钱的。

布拉德皮裤

我的建议是，沿江核心地段不要商改住，为以后保留一份希望，毕竟出一块就少一块了。其他不重要地段可以随便改没意见。

Archerone

沿江的天地A1、绿地、越秀、长中这些项目不引进奢酒，暴殄天物天理不容啊

zlaidm

布拉德皮裤 发表于 2024-8-23 11:48
我的建议是，沿江核心地段不要商改住，为以后保留一份希望，毕竟出一块就少一块了。其他不重要地段可以随便 ...

可这篇文章已总结“而从以上项目周边的资源而言，滨江地标地块较多，可卖出较高溢价的滨江住宅，显然比自持营运的滨江写字楼更能快速回笼资金”

武汉这波商改住主要就是改沿江，汉口复星、武昌长中、汉阳卓越、青山交投等沿江已出让地块都已改
沿江未出让的更会改，比如武昌的杨园余家头江边、汉口江边的汉正天街都在改，江景房还是更有溢价

peterwang

新佳丽平安大厦这些酒店就是香港尖沙咀重庆大厦（里面恐怖窒息）proMAX版！

1100aaa

房地产繁荣时期的商办项目处处开花，现在经济环境差了也只能先消化存量了，没得办法