中北路电车公司地块花落建发，配建水果湖二初分校和商业。

jeffantonio

建发摘得中北路沙湖电车公司A地块，配建水果湖二初分校、公交停车场和部分商业，后续住宅产品值得期待。

电车A地块用地总面积约3.98公顷，居住用地(约1.99公顷)、商业用地(约0.66公顷)、初中用地(约1.33公顷)。规划建筑总面积8.25万方，住宅6.33万方，临湖商业0.3万方，初中12万方，公交首未站0.42万。

拿地成本9.9亿，代建18班初中和公交站按照1.5亿估算，参考襄投大厦后面的写字楼3月份土拍价格楼面价1.24万/平，实际住宅楼面价约=(9.9+1.5-1.24*0.3)/6.33=1.74万/平（附近建发朗玥楼面价格1.88左右，这个楼面价便宜了1400元/平），纯住宅容积率=6.33/1.99=3.18(因为右侧靠近学校建筑很矮，居住舒适度应该相当于3以内的公摊）。

现在新政策高层得房率可以做到95%(不算不能封的花池），整体上来看，开发商利润比较可观，预计四房为主，建筑面积有140、160、180、220。

水果湖大院

建发的产品还可以，不过我有点意外，这块地一线临湖，为什么没有溢价，报名的开发商不多吗？竟然底价成交

LaF12345

水果湖大院 发表于 2024-6-28 14:32
建发的产品还可以，不过我有点意外，这块地一线临湖，为什么没有溢价，报名的开发商不多吗？竟然底价成交

临湖的方向也很重要啊

jeffantonio

水果湖大院 发表于 2024-6-28 14:32
建发的产品还可以，不过我有点意外，这块地一线临湖，为什么没有溢价，报名的开发商不多吗？竟然底价成交

配建的东西太多，一个是初中18个班（1个多亿要吧），一个是公交公司（一个亿？），还有一部分商业要做，能做的住宅数量很有限。

小折快跑

jeffantonio 发表于 2024-6-28 14:40
配建的东西太多，一个是初中18个班（1个多亿要吧），一个是公交公司（一个亿？），还有一部分商业要做， ...

钱这么不值钱吗？一个公交车首末站一个亿，几百万不能再多了，就是一个画线的公交车停车场加小小的两三层配套用房。

jeffantonio

小折快跑 发表于 2024-6-28 16:52
钱这么不值钱吗？一个公交车首末站一个亿，几百万不能再多了，就是一个画线的公交车停车场加小小的两三层 ...

我更新了首页的测算方式，你自己看看，实际楼面价超过1.7万，不过利润仍然可观。

光谷科学岛

感兴趣是这临湖商业，搞得好会成为网红打卡点，坐在湖边用餐的感觉很爽

penbaggio13

这些都成型，沙湖·曼哈顿不是吹的

jeffantonio

光谷科学岛 发表于 2024-6-29 11:33
感兴趣是这临湖商业，搞得好会成为网红打卡点，坐在湖边用餐的感觉很爽

难，万达汉印旁边那个楚河汉巷搞的都没啥人气。

jeffantonio

电车B是否还是建发拿，谜底7月6号揭晓。

jeffantonio

东湖九章的双名校来了，建发梦时代和后续电车公司的最大对手。

jeffantonio

中北路沙湖保利维塔最新修改规划调整为40层住宅+200米写字楼。

jiantao2011

保利维塔的住宅幕墙颜色不会是真的吧

水果湖大院

怎么都改成住宅了？

jeffantonio

jiantao2011 发表于 2024-7-10 22:38
保利维塔的住宅幕墙颜色不会是真的吧

很有可能，省成本撒。