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1.目前土拍市场冷淡,都是城投托底,不利于土地市场可持续发展。根本原因在于土地太大,总价太大,过去都是资本大鳄参与。动辄几个亿,几十亿一块的土地,让普通亿万富豪望而却步。而大型民营开发商退潮之后,除了城投接盘,事实上,也没有多少地产公司还有实力能参与土拍。
2.把总价5个亿的土地,切成10块卖,每块起步价就是5000万,土地单价没有降低,总价大幅降低,总投资额也大幅降低。可以让更多民营资本有参与机会。低总投资额,也大幅降低阑尾风险和资金断裂风险。
3.把土地切小了卖,符合成熟的发达国家开发地产模式,哪怕切到了日本一样的一户建,其实也没有什么问题。土地小了,毛细血管的马路多了,交通更加顺畅,商业更加繁荣。
4.过去围栏式小区的好处是,大面积开发速度快,小区环境,安全有保障。城市更新快,城市扩张快。符合过去各大城市高速扩张发展的需求。大型围栏小区的缺点也是显而易见的,新城区千篇一律,没有特色,商业氛围难培养,出门必须要开车,小区周边早高峰拥堵不堪。
5.房地产开发不会结束,也不会消失。衣食住行,住是最重要的人类物资需求。但房地产高歌猛进,高速发展的时代结束了。我觉得未来,市中心的高层新建小区,规模应该在1~5栋,郊外的别墅小区,规模稍微可以做大点。
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