国内第三座ifc商场，有何突破？

anderain

去年初楼主来南京后，出了篇德基广场的专题文章；
今年初再来南京，正好赶上新开的南京ifc商场，那必须也来一遍深度专题。
以下为正文：

国内第三座ifc商场，有何突破？

（南京ifc商场近照）

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

新鸿基地产、南京ifc商场、河西小广播等，本文为「新商业LAB」的原创内容，文中所用图片如未标注，均为「新商业LAB」的原创作品，未经授权，严禁转载或使用。

前言

2024年1月3日，位于南京河西CBD的「南京ifc商场」低调启动试营业；其汇聚168家国际高端奢品、米其林黑珍珠网红餐饮的殿堂级顶奢气质，却又毫不掩饰对于南京高端消费市场的志在必得。

城市商业顶端的王者争霸，「低调」是不可能的。

2023年10月至11月间，我们先后在香港与上海，实地市调了新鸿基地产旗下的香港ifc商场、上海ifc商场及One ITC商场等；在南京ifc商场试营业后的首个周末，我们也专程奔赴金陵。

很多「熟悉感」与更多「新鲜感」，是我们对于项目的第一感受。

（南京ifc商场的信息卡片）

作为新鸿基地产打造的第3家ifc商场，项目延续了ifc品牌于「顶级定位、高端物业、品质硬件、顶奢阵容」的高贵属性，且于「商务联动、亲民氛围、网红餐饮」等维度又有所创新，这般融合「品牌优势+在地考量」的运营思维，无疑极具突破性。

以下，LAB君也适时更换一种与该项目气质「更为合拍」的市调模板，提炼「争雄信心、磨合推进、创新姿态、强势品牌、王者心机」这5大关键词，带来有关南京第2座顶奢商场的市调报告。

anderain

01

不甘人后的争雄之心

在南京ifc商场之前，位于被誉为「中华第一商圈」新街口的德基广场，在南京高端消费市场保持「一家独大」的局面已延续了约20年。

同时，南京「单一商圈」的城市商业格局，早已成为消费者、品牌方及当地ZF的共识。

（深入人心的新街口商圈 @图源网络）

而新鸿基地产与南京的缘分，从2007年以底价8334万元成功竞得河西新ZY商务区G90地块，到2024年初矗立于此的「南京国金中心」携ifc商场、安达仕酒店及高端写字楼完整亮相。

南京IFC闪耀河西CBD的背后，是长达17年的坎坷筹备期。

早期，新鸿基地产于拿地后的第4年，才正式披露项目的发展计划，即在此建设含商业、酒店、办公等的「南京环贸广场」(南京ICC)，总体量超20万㎡。

当年，新鸿基地产显然对于南京河西CBD及南京高端消费市场的前景，还处于谨慎看好阶段。

（如今的南京IFC鸟瞰实景图 @河西小广播）

项目于2012年动工后，又历经了数年蹉跎。期间，位于上海浦东新区陆家嘴CBD的「上海ifc商场」，自2010年开业后业绩一路走高。

深获启发的新鸿基地产，也开始重新审视内地市场特别是「藏富于民」的华东市场的高端消费潜力。

（如今已成长为「上海店王」的上海ifc商场 @图源官方）

同期，南京河西的城建、人口、商务经济等都迎来井喷式发展，并为区域商业崛起带来「肥沃土壤」；而嗅觉灵敏的本土商界巨头德基集团，也计划在此打造地标性高端商业综合体「南京世贸中心」(河西德基广场)。

南京ICC还未建成，似已落于人后。

（南京世贸中心包括高端商场、奢华酒店及写字楼等（仅供参考））

2016年，新鸿基地产在重新调整策略之后，正式官宣建设中的南京ICC变更为顶级定位的「南京国金中心」(南京IFC)，这也是继香港及上海之后，全国第3座IFC项目。

向来都不甘人后的新鸿基地产，决心在南京河西CBD再铸新的「奢尚风向标」。

（全新规划的南京IFC整体效果图）

anderain

02

循序渐进的氛围培育

天赋秉异的跨省辐射力

放眼华东，南京的「社会消费品零售总额」(社零额)，虽排在上海及苏州之后，却是全国首个「人均社零额」超8万元的重点城市。

放眼全国，南京的常住人口虽未突破1000万大关，也未进入「TOP20」，却拥有辐射全国首个「跨省都市圈」超3500万人口的超强消费力。

一言以蔽之，当下的南京虽然低调内敛，城市地位与商业潜力却远超过纸面数据。

（南京虽在江苏省内首位度较低，但跨省辐射力可谓独步中华）

anderain

经济建设的头部引领区

南京作为「十三朝古都」，老城区内有大量名垂青史的名胜古迹及历史建筑，「保护老城，建设新城」就成为南京的城市战略方针。

在持续开发老城区的历史文化资源之时，河西新城就成为承接人口、产业、资源转移的首选之地。

随着政策、交通、配套、学校、场馆等优质资源持续落地河西，南京及周边地市特别是安徽城市的高净值人群不断涌入河西，央企机构及优质总部企业也相继落户河西。

区域经济发展的澎湃动力，更是带动河西楼市于近十年中如「火箭式飙升」，当然也包括涨势如虹的写字楼市场。

（鸟瞰河西CBD的夜景 @河西小广播）

而于河西新城的启动期就抢得站位优势的新鸿基地产，无不充满信心地在官方资料中写道，「南京国金中心位于河西**商务区，为华东地区其中一个主要的**商务区，可媲美上海浦东陆家嘴金融城」。

一言以蔽之，如果说老城代表了金陵的辉煌过往，那么河西就是南京的前行引擎。

anderain

打破常规的入市策略

基于河西的发展趋势与市场环境，新鸿基地产在确定南京IFC的升级定位之后，并未加速商业部分的开发进度，也未遵从大型城市综合体「商业优先、商办随后、酒店收官」的常规入市顺序；而是一面坚持自我节奏，一面推动写字楼及酒店先行入市。

（南京IFC的整体鸟瞰图（摄于2019年） @图源官方）

称雄河西的顶级商办，2019年至2020年间，项目内的两栋甲级写字楼，即官方信息显示的南京国金中心一期及二期，先后落成启用。

当时，正逢高景气的市场环境，项目一期入市就取得了预租率超50%的出众表现。

于硬件维度，项目拥有水晶切割造型璀璨夺目的外立面及南京唯一的30米挑高玻璃大堂；于租金维度，项目入市即成为南京最顶级的写字楼，并取代南京新地中心，成为「河西CBD的写字楼一哥」。

（南京IFC的写字楼大堂外立面）

（写字楼的挑高大堂）

（写字楼大堂的电梯间）

（写字楼大堂内的飞天梯）

闪耀河西的奢华酒店，2023年4月，项目内的「南京河西安达仕酒店」终于揭开神秘面纱，这是国内第4家、江苏第1家安达仕酒店，属于凯悦酒店集团旗下的创意品牌无限系列，主打潮流品质生活方式。

当然，较之香港IFC配置的「四季酒店+四季汇豪华酒店式公寓」，以及上海IFC配置的「丽思卡尔顿酒店+国金汇酒店式公寓」，南京IFC配置的安达仕酒店，较为侧重商务需求，显得相对务实，却也有足够的区域市场号召力。

（南京河西安达仕酒店的外景 @携程旅行 ）

（酒店入口的低调门厅 @携程旅行   ）

一言以蔽之，南京IFC推动商办及酒店先行入市的策略，既契合了市场趋势，也为后期商业入市奠定了精准圈层的高端氛围基石。

anderain

重中之重的商业核心

并不见慢的商业进度，在市场大多数人看来，南京IFC的商业组成，开发进度实在是过于「不紧不慢」。因为南京ifc商场从2016年重新确定顶奢定位，到2024年开业，8年时光并非「白驹过隙」。

于LAB君看来，项目整体开发进度虽相对漫长，但商业部分的开发节奏却是「快慢有度」，且节点把控极为精准。

如项目很早就高调官宣顶奢定位，迫使一街之隔的河西德基广场下调了商业定位；而后又抢在河西德基广场之前开业，再度占据先发主动。

（南京ifc商场与河西德基广场隔街对望）

万事俱备的顶奢商业，在南京ifc商场之前，南京仅有德基广场一家顶奢商场，很多顶奢品牌在南京也仅有单一门店；而南京高端消费市场的潜力，显然可以容纳顶奢品牌开出双店甚至更多。

南京ifc商场的出现，正成为触动南京商业升级的「东风」。

更得益于运营方按既定策略，先行构建的「城市商务地标+区域商旅目的地」日臻成熟；且项目因位于河西CBD，远离新街口而面临较小的直接竞争压力。

如此，运营方得以从容发挥自身优势且顺应时代趋势，精心雕琢城市级新商业地标，进而做强所在商圈。

（南京ifc商场所在的元通商圈夜景 @河西小广播）

一言以蔽之，新鸿基地产对于南京ifc商场无疑是相当重视，资源调配也倾斜甚大，前期准备更是几乎做到极致，其决心之大，可谓是不达目的不罢休。

anderain

餐饮先行的氛围培育

2023年初，南京ifc商场连接写字楼的高区即L4至L7层先行开放，首开品牌主要是满足写字楼内白领客群「日常刚需」的精品咖啡及烘焙甜品等。

而入驻品牌的阵容及店型等，既与新鸿基地产在上海的商业项目关联紧密，又有在地化的新创意。

如率先入驻的3家连锁精品咖啡中，Seesaw Coffee位于写字楼大堂出入口，是主打外卖的MINI店；%Arabica带来与上海Two ITC类似的Kiosk店型，且配有外摆区。

最有排面的，反而是以往店型最小的MannerCoffee，不仅是定制版的特色大店，还带有视野极佳的户外露台区。

（MINI店型的Seesaw Coffee）

（带外摆区的%Arabica）

（Manner Coffee的定制大店）

（Manner Coffee的户外露台）

同期，GODIVA、FASCINO、Don Nino、松鹤楼面馆、柿合缘 新京菜、甬府尊鲜等也先后入驻。

在南京ifc商场，新鸿基地产不仅充分发挥平台优势，将在上海的品牌资源持续引入南京河西CBD，更循序渐进地培育出既有鲜明的「新鸿基符号」、又有地域特色的品质生活圈。

一言以蔽之，新鸿基地产极有耐心地以逐步落位的餐饮矩阵，持续强化写字楼客群的消费黏性，进而为后续顶奢品牌的顺利入驻及客群积累，创造了有利的市场态势。

（GODVIA位于首层办公大堂）

（位于商场L4的FASCINO）

（位于商场L4的Don Nino）

（位于商场L4的柿合缘 新京菜）

anderain

03

高端商业的变通之法

时空冲突与独到理念

A面的传统，作为老牌港资发展商的旗舰作品，南京ifc商场的建筑格局、内装风格、动线布局等有着极为鲜明的「新鸿基标签」；加之项目作为传统「商业盒子」，整体设计理念距今已超过10年。

于是，漫步在南京ifc商场，「时空交错感」油然而生。

B面的创新，在南京ifc商场，我们既感受到传统的「港式气息」与项目的「品牌特质」；也眼见于「空间融合、硬件配置、氛围营造」等维度的诸多创新。

作为善于打造高端商业的业界翘楚，新鸿基地产在南京ifc商场的变通之法，或有可借鉴之处。

（南京ifc商场的外围氛围）

（南京ifc商场的场内风格）

anderain

一脉相承的品牌基因

ifc+ITC的融合之作，走入南京ifc商场，我们在商场入口、落客区、屋顶天台等处，都能感触到与上海ifc商场保持一致的品质风格。

同时，场内中庭的装饰、手扶电梯的设计等，又与上海ITC商场颇为相似。南京ifc商场的「十年筹备进阶之路」，硬件迭新与风格融合的痕迹较为明显。

（南京ifc商场的外景）

（商场的主入口）

（两大区域间的首层入口）

（屋顶花园的氛围）

（场内的中庭空间）

（场内中庭的花卉装饰）

（场内首层的手扶梯）

（场内高层的动线及穹顶设计）

anderain

特别注重格局与细节，而于港资项目格外重视的「Fengshui Design」，南京ifc商场也不逞多让。

如临河西大街与庐山路交叉路口对接地铁站的下沉空间、水景幕墙、商场入口及六边形华盖装置，还有场内外恰到好处的绿植布景等，都让人会心一笑。

（户外下沉空间的水景幕墙  ）

（下沉空间的商场LG层入口正对地铁站出口）

（商场LG1层的入口）

（此处的六边形华盖装置）

anderain

减少公区的港资做派，LAB君注意到本地消费者对于南京ifc商场的抱怨，主要是场内通道、电梯厅、停车场等公共区域较为狭窄，高层的空高也较为压抑。

消费者在此的体验感，与国内近些年新开业的其他高端商场大相径庭。

LAB君需要指出的是，项目的商业面积不足10万㎡，又分为两大区域，且要容纳多家顶奢品牌的跨层大店，公区面积自然需被压缩。

加之项目的初始设计来自2011年，参考蓝本也是香港ifc商场，而早些年的香港高端商场，紧凑的公区也是特点之一。

（商场高层的空高及动线）

（场内部分电梯厅较为紧凑）

（部分区域的商家围挡进一步压缩了动线宽度）

（部分区域的洗手间通道也较为狭窄 ）

anderain

有所突破的创新之处

多维互通的物业空间，南京ifc商场有品牌传承，也有突破与创新。其中，让我们印象深刻的，首推项目内写字楼与商场的「空间互通性」。

例如，在写字楼大堂的首层、L2及L4，人们都能自如切换不同的功能空间，这也让在南京IFC上班的白领人群，收获了「特别的幸福」。

当然，项目内酒店与商场的互通性，显然还有提升空间。

（L4的办公大堂与商场的连接通道 ）

（首层办公大堂与商场的连接通道）

变被动为主动的升级，由于南京ifc商场的设计基底距今已超过10年，不可避免地存在「空间局促、动线尽头、立柱较多」等实际问题。

如果，项目还是最初中端定位的大众化商场，在水平动线的两端尽头，大概率会出现人气冷区。

如今，以「奢尚风向标」旗舰定位亮相的南京ifc商场，进驻的国际一线品牌更为讲究私密性。

于是，对于大众化品牌而言的劣势铺位，反而会成为高奢品牌眼中的优选铺位；加之左邻右舍共同形成的氛围感，顶奢商场的超强气场能让被动化为主动。

（位于商场L1动线尽头的CELINE及VALENTINO）

（拥有超长展面的VALENTINO）

（位于商场L2一端动线尽头的HUGO BOSS及围挡中的MONTBLANC）

（位于商场L2一端动线尽头的SAINT LAURENT）

anderain

相当用心的品质硬件，较之其他的ifc商场，南京ifc商场的户外绿植区、电梯厅及洗手间等硬件设施全面升级。

特别是电梯厅及洗手间，采用了「一处一景」的不同设计风格；场内外很多人性化的细节，也相当用心。

（商场外的绿植区）

（绿植区或兼有休息区的功能）

（场内部分电梯厅带有醒目的楼层提示）

（场内不同风格的电梯厅）

（场内的洗手间之一）

（场内的洗手间之二）

anderain

革新思维的氛围营造，在我们近几年市调过的新开高端商业项目中，于试营业期或开业期引入聚集人气的艺术展，已成为较为普遍的营销措施。

而在开启试营业的南京ifc商场，我们却并未看到以往常见的艺术展，取而代之的是因地制宜的全新思维。

如在商场大挑高的GF首层主入口两侧，并不是高冷气质的顶奢大牌，而是高颜值的「The Beast 野兽派+花厨 Tomacado Café」。

此番举措，于相对紧凑的空间内，达成了展示新形象、聚集高人气等目的，也拉近了商场与大众消费者的距离。

（商场首层主入口两侧并非是顶奢品牌）

（一侧是The Beast 野兽派的定制形象店）

（另一侧是兼具颜值与打卡效应的花厨 Tomacado Café）

（场内中庭也有寓意「花开富贵」的主题美陈）

简而言之，新鸿基地产在南京ifc商场，于相对有限的空间内，展现出既有坚守、又有创新的的「精细运营」优势。

当然，对于本地消费者而言，人们已习惯德基广场「大开大合」的风格，要认同与德基广场之氛围截然不同的南京ifc商场，显然还需以时日。

anderain

04

重拳出击的顶奢阵容

有所侧重的品牌布局，南京ifc商场本次官宣带来了168家品牌，其中有超30%为南京首店，有超50%为河西首店。

我们通过项目官微查询到入驻品牌明细，推算出试营业的开业率约近80%。

（南京ifc商场的业态及品牌信息）

以入驻品牌的数量为统计口径，主要分为零售(占比约69%)、餐饮(占比约29%)、配套(占比约2%)这3大业态。

在项目的品牌组成中，并无亲子、运动等大众化品类，这也与一街之隔的「华采天地」形成了差异化共存；同时，还有如下几大看点。