磐基放手，华润接盘，展望厦门岛的商业新局

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楼主上次来厦门时，正好看过磐基中心，磐基莲花里及厦门万象城；
正好，借这个窗口期，把有关以上项目的内容发出来。以下为正文：

磐基放手，华润接盘，展望厦门岛的商业新局

（华润万象生活即将接手运营的厦门磐基中心 @图源官方）

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

华润万象生活、磐基商业、Aedas等，本文为「新商业LAB」原创内容，文中所用图片如未标注，均为「新商业LAB」原创作品，未经授权，严禁转载或使用！

前言

2022年5月，坊间流传出磐基国际已在内部官宣，将与华润置地进行合作，由华润万象生活接手运营磐基商业在厦门当地的两大商业项目「磐基中心」及「磐基莲花里」，拟引入华润万象生活旗下的「万象汇」产品线。

作为福建首个重奢购物中心，磐基中心在闽南拥有举足轻重的商业地位，一举一动更是引人关注。目前，据LAB君了解，磐基国际与华润置地的官宣合作已近尘埃落定，华润万象生活或将作为实际运营方接盘磐基中心等；而项目是否更名，还未最终确定。

为何在当地颇有声誉的磐基国际会放手已运营多年的优质商场？为何华润置地在厦门打造出重奢标杆商场「厦门万象城」之后，会继续在厦门岛内全力扩张商业版图？恰好，我们先前来厦门市调时都看过以上商场；以下，就让我们共同来一探究竟。

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01

磐基商业的品质基因

厦门第一家高端商场

创立于1997年的磐基国际，秉持「磐开天地，基业永固」的企业精神，已发展成为立足福建、布局全国的综合性、多元化集团，业务涵盖房地产开发、文旅及商业地产的投资、开发、经营，物业资产管理等多个领域。

在磐基国际的大本营厦门，由旗下的商业地产业务平台「磐基商业」负责运营的磐基中心及磐基莲花里，不仅是凸显品质的城市文旅商业标杆，也充分展现了「只为品质生活」的品牌特质。甚至在很多业内人士眼中，磐基商业的品质堪比港资商场。

（位居厦门岛核心区位的磐基中心 @图源官方）

特别是磐基中心，就地理区位而言，项目位于嘉禾路与莲岳路的交叉路口，周边是繁华的「莲花商圈」，也正是厦门岛的几何中心；就影响力而言，开业于2009年的磐基中心，落成之时便成为「福建省首座奢华购物中心」。

彼时的磐基中心，以奢侈品为主的零售业态占比高达80%；厦门首家GUCCI、BOTTEGA VENETA、BURBERRY、VALENTINO等国际一线品牌组成的奢华阵容，成就了闽南高端客群最青睐的省内顶级商场。

（早期入驻磐基中心的GUCCI精品店 @图源网络）

同时，有别于传统的百货商场，磐基中心在商业经营也有创新，采用的「店中店」模式，购物体验感明显超过传统商场，也一度成为福建全省备受推崇的商业标杆。那些年，磐基中心可谓是风光无限。

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城市文旅商业的标杆

在较长的时间里，磐基中心在消费者心中逐渐形成了「名品购物中心」的高冷印象；而从2013年开始，磐基中心通过改造升级和自我突破，在商业体量、硬件品质、业态组合等维度持续提升，打造出面向更广泛客群的「城市品质生活方式中心」。

提升体量及品质，磐基中心一期项目的商业体量较小，改造之后的一期及二期商业体量扩至8万㎡，并以占地近1万㎡的下沉式花园广场及花园廊桥为核心，串联商场、酒店、写字楼等，形成了更加精致、更有氛围的品质社交空间。

（下沉式花园广场）

（商场与酒店连通的屋顶花园）

（商场内的品质风范）

丰富业态及艺文，随着体量扩容，磐基中心的零售、餐饮、娱乐等业态进一步完善，既引入了更多的奢侈品牌，也吸引了鼎泰丰、欣叶台菜等高品质餐厅；同时，项目还积极承办多元化的艺术文化活动，成为厦门「艺术 X 商业」最为成功的商场之一。

（商场内的厦门博纳国际影城）

（位于商场高层的鼎泰丰米其林星级餐厅）

（磐基中心是厦门不多见的「艺术商场」之一）

经过多次业改升级的磐基中心，从早期体量较小、业态单一的商场及磐基皇冠假日酒店，发展为如今集购物中心、磐基希尔顿酒店及甲级写字楼的高端城市综合体，既构建出多元化、资源共享的商业生态空间，更提升了所在商圈及整座城市的多维价值。

2020年12月，在磐基中心以东、直线距离不足1公里的莲花公园旁，磐基置业又倾力打造出总体量约13.8万㎡的城市文旅商业综合体「磐基莲花里」，包括体量约2万㎡的体验式商业空间、5A甲级写字楼及「厦门华尔道夫酒店」等。

（磐基莲花里的夜景 @Aedas）

磐基中心&磐基莲花里的双项目组合，既尽享厦门岛几何中心的区位优势，也诠释磐基商业的品质理念，更构建出在厦门具有领航性的城市文旅商业集群。

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竞争与寒潮中的抉择

转折发生在厦门万象城开业前后，这座位于磐基中心以西、直线距离仅1.3公里的大型城市综合体，总体量、商业体量及业态组合都大幅超过磐基中心，运营方的综合实力与品牌资源更是国内领先。面对如此强大的竞争对手，磐基中心开始力不从心。

奢侈品牌的变心，奢品阵容是磐基中心的核心优势，但却一直缺少指标大牌；在围绕LOUIS VUITTON的「争夺战」中，占得先机并已围挡装修的磐基中心却最终败给了后来居上的厦门万象城，且引发了一系列的连锁反应，多家奢侈品牌先后转场。

（LOUIS VUITTON经过慎重考虑后选择牵手厦门万象城的外景）

（转场至厦门万象城的GUCCI精品店）

（转场至厦门万象城的BURBERRY）

（转场至厦门万象城的BOTTEGA VENETA）

（转场至厦门万象城的VALENTINO）

（转场至厦门万象城的JIMMY CHOO）

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被迫改变的定位，厦门万象城开业后，磐基中心的人气大不如前，核心优势也一再动摇；压力之下，迫不得已的磐基中心依托10多年沉淀的会员服务体系，瞄准城市精英家庭的亲子需求，努力引入儿童趣味互动品牌；然而，商场整体的颓势依旧难止。

（商场L2聚集儿童类品牌的童乐长廊入口）

（童乐长廊内的开放式游乐设施）

（童乐长廊内的亲子品牌）

（童乐长廊内的待租铺位）

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风雨之中的变局，YQ冲击叠加地产寒潮，加剧了磐基商业的经营危机，磐基中心及磐基莲花里的业绩持续下滑，磐基国际也很早就做出了抉择，着手分离旗下的重资产与轻资产，优化两大项目的商管团队，以期为引入新的运营方做好准备。

（属于重资产的厦门华尔道夫酒店 @Aedas）

平心而论，较之本地某些「已近摆烂」的在营商场，磐基中心的底蕴犹存；即便场内人气不足，得益于高粘性的精准客群，大部分商户都能保持盈利状态。磐基国际在此时的放手，既能在合作中获得相对的主动权，也可以争取自身利益的最大化。

（磐基中心内的国际名品）

（磐基中心内的美妆品牌）

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02

高举高打的华润商业

超出预期的重奢项目

于2007年进入厦门的华润置地，以全资及合作模式打造出多个知名商住项目，最为人熟知的自然是2018年开业的「厦门万象城」，该项目总体量达42万㎡，包括15万㎡的重奢购物中心、5万㎡的「厦门安达仕酒店」及10万㎡的华润大厦写字楼等。

（位于火车站商圈的厦门万象城 @图源官方）

作为华润置地在福建的首个高端商场，定位「闽南人的豪华会客厅」的厦门万象城，以约40家国际大牌及近20家美妆品牌为核心优势，以契合在地文化元素的半户外景观空间为场景优势，结合自身的运营优势，迅速在厦门获得客流及口碑的双丰收。

（入驻的Hermès及LOUIS VUITTON）

（位于商场L1的高档腕表区）

（位于商场B1的国际美妆长廊）

（极具闽南风情的西区广场）

（精心设计的屋顶花园）

开业当天就取得22万人次客流、1200万元业绩的厦门万象城，此后一路顺风顺水；2019年的业绩达20亿元，2020年实现业绩超40亿元，2021年的业绩更增长至60亿元，不仅以一骑绝尘之势登顶「福建店王」，更成为国内外市场瞩目的「重奢黑马」。

（厦门万象城的夜景 @图源官方）

LAB君了解到，即便是厦门万象城的项目团队，也未曾预料到能在本地市场特别是面向城市高净值客群的奢侈品市场取得如此佳绩；而超出预期的成绩，既让华润置地进一步重视厦门市场，也让厦门万象城受限于「幸福的烦恼」。

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不可忽视的自身短板

如果能有一次重新再来的机会，华润置地或许会推翻现有的规划设计，带来商业体量更大、硬件标准更高、业态组合更丰富的「厦门万象城 Plus」。

而由于地块限制及基于谨慎原则，作为全国第6座重奢万象城，厦门万象城的体量是当时最小的；多处户外公共空间虽营造出浓郁的在地文化氛围，多个中庭空间虽构建出视野开拓的室内公共场景，却压缩了商业得铺率，也在商场内形成了部分冷区。

（位于室内的地面主中庭）

（位于B2层的地下主中庭）

而为了给奢侈品牌的大店腾出足够空间，厦门万象城的业态组合做了取舍，业态布局也显得紧凑，使得儿童及娱乐业态的占比较低，也未见同级别万象城中较常见的大型溜冰场，食通天发现美食广场甚至位于零售品牌较多的B2层。

（位于B2层南端的区域，人气相对不足）

（位于B2层的食通天发现，周边多是零售品牌）

同时，虽然厦门万象城贵为「福建店王」，拥有堪称豪华的奢侈品牌阵容，但却一直缺少CHANEL、DIOR、PRADA、TIFFANY&CO.等指标大牌；而这些大牌即便有意向入驻，当前已近满铺且略显局促的厦门万象城似乎也「有心无铺」。

（位于深圳湾万象城的CHANEL）

（位于深圳万象城的DIOR）

所以，即便厦门万象城开业前3年的业绩增速惊人，但如保持现有的业态布局及品牌组合，「业绩天花板」可能近在眼前；而为了保持业绩增速，就必须有明确的发展战略和新的突破方向。

于是，我们看到了厦门万象城已经明确「提升零售业态占比并突出奢侈品牌大店」的升级之路，如正在升级双层大店的LOUIS VUITTON，及计划在西区广场推动高奢方向的品牌调整，而B1及B2则将更进一步突出美妆氛围及运动潮牌。

（厦门万象城的西区广场或将进行新的调整升级）

同时，华润置地已携手建发集团拿下湖滨四里地块，或打造为围绕特色商业街区的「厦门万象城二期」；但由于建设周期较长，无法在短期内与厦门万象城形成有效联动；而接手相距不远、硬件品质较高且维护较好的磐基中心，无疑是一手妙招。

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面向未来的互补联动

在今年上半年坊间传出相关消息的同一时期，华润置地厦门公司正在进行一系列的组织架构优化，似乎是在提前准备接手磐基中心等。虽然华润置地与磐基国际的合作尚未官宣，基于已有信息进行分析，LAB君仍可做出如下展望：

• 华润万象生活将替代磐基商业，接手运营磐基中心及磐基莲花里；
• 磐基中心及磐基莲花里不会闭店改造，而是循序渐进地持续升级；
• 厦门万象城未来将更侧重零售，磐基中心的初步升级则以餐饮为主；
• 厦门万象城、磐基中心及磐基莲花里这三大项目将进行联动招商；
• 「磐基匯」VIP会员接入华润体系，将持续推升厦门万象城的业绩。
  

（M Stand已入驻磐基中心酒店大堂一侧及华润大厦写字楼A座）

（位于磐基莲花里的私厦里餐厅，莲花公园周边正是厦门的老饕聚集地）

随着本地高端市场竞争对手的退出，厦门万象城在闽南市场的头部地位及华润置地在厦门市场的发展前景愈发明朗，既可消除先前竞争带来的成本制约，也能充分发挥华润万象生活的平台优势，进而形成差异定位、优势互补、连成一片的强势商业集群。

作为闽南无可撼动的龙头商场，厦门万象城未来最大的竞争对手，或许就是其自身；而厦门万象城最大的竞争动力，或许就是不断超越曾经的自己，始终做品牌更强、业绩更高的「福建店王」。

（厦门万象城的绚丽夜景 @图源官方）

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03

厦门商业的全新时代

从本世纪初厦门SM城市广场开启了厦门商业的购物中心时代，到磐基中心、厦门中华城CCity、厦门建发湾悦城、厦门宝龙一城、厦门万象城等优质购物中心陆续登陆鹭城，就城市商业竞争力而言，厦门是当之无愧的「福建商业第一城」。

（现代时尚与历史韵味交相辉映的魅力厦门 @图源网络）

虽然，厦门的GDP、常住人口、社零额等数据在省内并不占优，而立足于东南沿海中心城市及闽南核心城市的优势区位，得益于计划单列市、经济特区及自贸区的优势地位，且坐拥得天独厚的城市旅游资源，厦门能获得国内外商业巨擘的青睐，也就顺理成章。

所以，开业已4年的厦门万象城能取得如此亮眼成绩，不足为奇；而即便当下全国零售商业市场饱受YQ反复的冲击及国际局势的影响，厦门仍然是获得市场一致认可且极具发展前景的「商业避风港」。

（厦门岛内的主要商圈及部分商场分布（新商业LAB制图，仅供参考））

在近期，厦门岛内的零售商业市场可谓精彩纷呈。除刚开业的厦门海上世界之外，还有即将开业的厦门星河COCO Park、厦门万达鹭港、厦门SM三期等多个引人瞩目的新项目；而筹建中的厦门K11 Select、厦门万象城二期等项目同样不同凡响。

（已开业的厦门海上世界整体效果图）

（厦门星河COCO Park的局部效果图）

（厦门SM一期、二期、三期整体效果图）

（厦门K11 Selcet局部效果图）

我们可以预见，随着更多优质商业项目登鹭，厦门岛内的各大商圈将加速进化，部分在营商场或将面临新的转型及整合；而厦门的城市商业，也正在迎来充满机遇与挑战的新时代。

——END——

mader

万象城在厦门的宝座无人撼动。

anderain

mader 发表于 2022-11-29 15:07
万象城在厦门的宝座无人撼动。

格局打开~

伊丽莎白

写的真好啊

anderain

伊丽莎白 发表于 2022-11-29 16:34
写的真好啊

哈哈，谢谢支持

飘_过的雨

原创吗？用心了