TOD，苏州实践与解题路径

COASTAL

TOD，苏州实践与解题路径

https://mp.weixin.qq.com/s/97stQyYbyS1p2ngzJpykVw


长三角区域城轨交通运营线路里程占比39%，位列全国第一。苏州是国内首个建设和开通轨道交通的地级市，截止到2021上半年，苏州累计运营线路长度排名全国第11位。十四五以来，随着长三角一体化战略扎实推进，向着一个世界级城市群的图景生长，而正是轨道交通塑造并链接了这些多中心独立城市所构筑的世界级城市群。对于上千万人口的超大城市，TOD模式创造了高密度高强度城市空间与公共交通互惠共生的关系，不仅牵引了城市新兴区域的高效开发，近些年更是成为以集约、复合利用土地和空间，以人文本营造空间为目标的城市更新中一种重要的可持续发展模式。
“轨道上的长三角”正在形成
2021年6月国家发展改革委发布的《长江三角洲地区多层次轨道交通规划》，无疑是促进区域一体化发展的利器之一。规划提出到2025年基本建成“轨道上的长三角”，形成干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通多层次、优衔接、高品质的轨道交通系统。届时，长三角轨道交通总里程将达到2.2万公里以上，新增里程超8000公里。

COASTAL

其中，城际铁路网营业里程要达到1500公里，长三角地区相邻大城市之间、省会城市与周边城市之间都将形成1-1.5小时城际交通圈；市域铁路网的营业里程要达到1000公里，长三角各大都市圈内形成0.5-1小时的通勤交通圈。整个“十四五”期间，国家为实现这个“轨道上长三角”投入将高达1万亿元，惠及节点城市迎来一个公共交通导向发展（TOD）的大好时机。



区域时空折叠，四网融合、无缝衔接
打通区域间多层次运输需求，要推动干线铁路、城际铁路、市域(郊)铁路、城市轨道交通的覆盖充分、四网融合、内畅外通。而相邻城市的同城化发展，在基础设施互通方面最重要、最诚恳的，就是让城际铁路与城市地铁无缝衔接，甚至是不同城市地铁之间的衔接，推动具备条件的跨线直通运行，让规律性通勤人流真正感受到同城般的便捷舒适，促进要素之间的快速流动。
以长三角一体化示范区为例，“沪苏湖铁路”作为连接苏浙沪的一个重大通道已进入快速推进阶段。与此同时，上海地铁17号线延伸段在关键点位启动。在城际铁路和地铁建成通车、无缝衔接后，示范区成为1小时交通圈，时空被拉近，真正强化了上海对江苏、浙江的辐射功能。


十三五之初，苏州就提出构建“三纵一横”的丰字型高速铁路网的目标。进入十四五，三横已基本建成，丰字一竖的通苏嘉甬高铁是综贯苏州南北的高铁大动脉，上个月已召开初步设计预评审会。时速350的“丰”字型高铁网正在形成，同时力争早日实现苏州“四网融合、一票通城”的轨道交通体系。
鼓励市域(郊)铁路与干线铁路、城际铁路、城市轨道交通多线多点换乘，将会直接刺激产生更多的复合型站点枢纽。因此可以预见，在不远的将来长三角城市群会出现一批多种轨道交通一体衔接、高效换乘的综合交通枢纽。

COASTAL

苏州TOD，顶层出台，飞奔快进
苏州是国内首个建设和开通轨道交通的地级市。目前苏州轨道交通里程已达210公里，“十四五”时期苏州还将建设超过150公里的轨道交通线网。但目前苏州的现状情况是“虽有强轨交，仍是弱开发”。在即有的线路中，仅有少量车辆段和场站上盖实现了TOD一体化开发，且开发强度与成都、上海、广州、香港、新加坡等城市还存在较大差距。


2021年6月，苏州成立了由苏州轨道交通集团**班子成员组成的专项工作TOD**小组。8月1日，苏州市**发布施行《关于加快推进苏州市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》，此文明确了苏州TOD综合开发研究范围是以轨道交通场站为中心，按照一般站点500米、换乘站点800米的半径范围，结合开发项目资金平衡需要划定。同时明确了，要通过同步规划、统筹实施，促进土地资源集约利用和城市功能结构优化，建立符合苏州发展实际的轨道交通场站综合开发利用模式，形成开发收益反哺轨道交通建设运营的发展机制，提升轨道交通服务水平，保障轨道交通持续健康发展。这是苏州第一次在市级层面构建了TOD发展模式与制度的顶层设计。
随后在今年初，苏州市自然资源和规划局和苏州市轨道交通集团有限公司发布《苏州市轨道交通线网TOD综合开发专项规划项目》招标公告，按照TOD综合开发“谋策略、识片区、定分级、提指引”提出四个工作要求：

以上，可以看到从宏观层面全市的TOD整体战略，到中观层面的分片分级，再到微观层面的工作详细指引都囊括在内。该专项规划完成后，今年苏州在市级方案层面也有了进一步细化落地的TOD顶层设计。

COASTAL

TOD4.0时代下的苏州案例
放眼世界的TOD模式，经历了从1.0时代车站单体开发，2.0时代的站楼一体化，3.0时代的站城一体化，再到现在4.0时代的站城人一体化，一路升级迭代。苏州早在2017就落成投用了两大TOD综合体项目，苏州中心和狮山龙湖天街，一直以来运营表现出色。
近年来，在顶层设计的支持下，明显看到苏州持续加大了车站TOD的开发力度。有即将在今年年底完工的劳动路龙湖胥江天街TOD综合体项目，有已经发布规划方案准备启动的八大TOD项目：2号线太平车辆段项目、2和6号线桑田岛项目、4号线吴江区松陵大道综合交通枢纽项目、4号线支线苏州湾北站项目、5号线胥口TOD项目、7号线天鹅荡项目和莫阳路项目、8号线镬底潭项目，还有正在进行国际方案招标的苏州科技城核心区TOD综合开发项目、苏州北站站城融合TOD综合开发项目等。（具体信息详见图表）



备注：作者以“轻地铁”网络地图为底图整理绘制，2022
从已发布的新TOD项目布局看，大多数较为均衡的分布。在已运营轨道线路东南西北方向终端,莫阳路和镬底潭项目在三期建设规划中的7号线和8号线终端。已建成运营的两大项目及计划今年年底完工投入使用的TOD综合体项目都落在中心城区。这一方面说明目前项目比较青睐于选择周边仍有新增建设用地得城市新兴区域，按TOD理念做好规划方案，进行高密度综合开发，另一方面也说明苏州在已达到一定发展程度的建成区，交通导向型开发方面还有很大的发展潜力。
多层次轨道交通的衔接，在节点上关键还得有复合高效、便捷高密的枢纽实现换乘。同时衔接枢纽将大量人流导入500-800米周边区域范围，带来功能转型机遇，这都将为区域发展及更新带来强劲的发展动力。随着越来越多的TOD项目在未来几年内在苏州建成启用，对周边区域的土地增值及发展的实践效应会引起重视，逐渐改变强轨交，弱开发的现状。

COASTAL

当TOD遇上城市更新
在城市建成区，公共交通导向发展的开发模式，恰好提供了集约利用土地资源，优化城市功能结构的抓手，与城市更新的目标一致。通过轨道交通线网或站点枢纽带动周边地块城市功能进行重新定位和空间更新，以提高土地和空间使用效率，正是体现其核心价值所在。
通过之前对TOD案例的盘点，可以看到苏州已经形成四种TOD开发模式：
第一种是拆迁再利用开发，充分利用轨道工程建设拆迁地块，进行站城一体化开发，如苏州中心、龙湖天街等TOD综合体项目；

第二种是车辆基地上盖综合开发，即在地铁的停车场、车辆段采取上盖开发的方式进行“轨道+物业”开发，如2号线太平车辆段项目，2、6号线桑田岛停车场上盖开发项目，7号线天鹅荡车辆基地上盖等；

第三种是地下空间综合利用开发，对轨道交通站点及区间地下空间进行综合开发，提升功能复合度和空间使用效率，例如1号线园区文化博览中心的I station地下文化商业广场开发项目；

第四种是片区综合开发，对轨道站点及周边区块进行成片区土地及待更新物业专项收储开发，如科技城核心区和相城区高铁北站站城融合TOD综合开发项目。


这四种开发模式，每种模式都有城市更新的身影，与其息息相关。也可以说如今的城市更新中TOD已经不仅是一种理念、开发模式，甚至本身就成为一种更新驱动力。


2021年11月，苏州入选全国第一批城市更新试点城市，其重点是依托以古城保护利用为导向的姑苏区模式和以产城融合为目标的高新区模式，来探索符合苏州实际的更新路径。
其中高新区狮山商务创新区提出的城市更新“六大行动”中，行动之一是提出将轨道交通驱动城市发展的动能用足。狮山核心区轨道线网密度为2.1km/km2，高于上海**活力区的1.5km/km2，广州天河CBD的1.3km/km2，具备优越的TOD开发条件，可以结合区域内的轨交线和站点枢纽，构筑更加多元、复合、密集的城市功能来带动城市空间的更新拓展。科技城核心区也在通过国际招标寻求区域TOD“站产城融合“的解决方案，以推动塑造高质量的城市空间。


苏州其他区域，如吴江区启动了专题研究《汾湖高新区行政商务中心区地铁建设与上盖物业综合方案》、《吴江区城市轨道沿线TOD发展研究》;昆山城投集团以S1线开发建设为契机，以站城一体化开发为原则，正在推进玉山广场站、黑龙江路站、祖冲之路站等8个站点周边TOD综合开发利用设计研究工作。

COASTAL

2021年初，在全国范围内，已经出现了将TOD与城市更新融合的官方文件，东莞市**率先发布了《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知》，将TOD规划片区延伸至城市更新领域，囊括旧厂房、旧村庄等各类用地。除东莞外，有关轨道交通TOD范围内城市更新项目的政策法规还未出台，但其实相关项目已经面市。如广州白云（棠溪）站工程辐射范围内，由小坪村旧改转化而来的广州佳兆业白云城市广场项目；深圳特发集团主导开发建设，汇聚了5条轨道交通，建筑规模高达86.2万㎡的平湖旧墟镇片区GX04重点更新项目等。
广深两市一直走在全国城市更新的前沿，其全国城轨交通运营线路里程占比仅次于长三角。同样作为探路的先行者，正在轨道上奔跑的长三角一体化区域也处于进行TOD与城市更新叠加问题研究的进行时。而身处长三角心脏地带的苏州，一方面对标其他城市先进做法，一方面结合苏州实际情况，也将在实践中找到自己的解题路径。

李渊韩

高铁TOD设计范围给苏州中心的差不多啊都是超百万的规模。

faithzy

”十三五之初，苏州就提出构建“三纵一横”的丰字型高速铁路网的目标。“
笔误，三横一纵吧。