中環新海濱三號綜合發展區丨NCH SITE 3

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中環新海濱3號（民耀街）商業地，2020年12月18日推出招標，現已截標。綜合市場對地皮的最新估值，個別高達約645億元，勢問鼎本港歷來金額最貴的用地，每呎樓面地價上限高達4萬元。有市場人士預計，是次採用「雙信封」形式招標，非價高者得，除考慮發展商出價因素，項目的規劃設計亦佔一半評分，估計流標機會較低。另有測量師預期，區內的大地主或願意支付溢價競投。

三大項目共涉677萬呎商業樓面

• 而是次中標的中環新海濱3號商業地，規模龐大，預計提供達184.3萬平方呎樓面，主要作商業及零售用途，亦要提供休憩設施，其中22.8萬平方呎樓面需要用作興建停車場及**、機構或社區用途。扣除相關面積後，實際餘下約161萬平方呎商業樓面。
  
• 綜合上述三大商業項目，即新海濱3號項目、美利道The Henderson，以及合資發展的國際金融中心（ifc）兩期 ，恒地已擁達677萬平方呎樓面。此數字尚未計及恒地在區內持有的其他規模相對細的商廈，如H QUEEN'S等。
  
• 參考目前中環商業區的大地主置地公司，在區內擁有商業樓面達484萬平方呎，包括多幢位於港鐵中環站上蓋或周邊的物業，如交易廣場第一至三座、怡和大廈、遮打大廈、歷山大廈、置地廣場、告羅士打大廈等。
  

2027-2033年分批落成

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3號用地提供大量戶外空間，為不同場景及節目提供場所用地，規劃上連接社區，同時鼓勵健康的生活模式和環境可持續性。對集團來說，這是一個意義深遠的項目，超出了3號用地的物理邊界。它的設計功能和多樣性優勢，將輻射到城市的其他角落，與時並進。
據了解，是次項目設計方案以「橋」作為整個發展的設計概念，希望透過項目建設一個世界級地標，加強中環內陸和海濱的連接，同時帶來大量的綠化及公共空間，不但與周邊環境融和，更能使海濱朝氣蓬勃。連同公司位於中環其他旗艦項目THE HENDERSON(藝術)和H CODE(娛樂)，3號用地將成為集團多維平台，提供更大的服務範疇，將中環海岸線轉變為標誌性的國際樞紐，成為市民及旅客的新焦點。

• 此項目將成為中環核心區和海濱的重要接駁。透過提供各類大型活動及休閒設施發揮積極作用，將香港會議展覽中心、添馬公園和文化廣場、渡輪碼頭及孫中山紀念公園等沿海建築連結起來。
  
  
• 地皮面積為516,316方呎，總建築面積約161萬方呎。三號用地將分兩期開發，第一期將於 2027年完成，將包含約27萬方呎辦公室樓面面積、34萬方呎零售、餐飲和娛樂空間、約 900個停車位。
  
  
• 第二期將於2032年完成，將提供約39萬方呎辦公室樓面面積、60萬方呎零售空間和連接港鐵中環站的隧道通道。
  
  
• 除了建築物樓面面積外，恒地還將透過3號用地以創造超過30萬方呎的都市公園空間連接中環和海濱長廊的林蔭大道、重置天星小輪鐘樓及相關的廣場空間，供市民24小時使用。
  
  
• 三號用地將發展為一個綜合用途地標，其室內設施將提供各種創新、文化和休閒活動體驗，為市民提供一個嶄新工作、娛樂購物、飲食、社交和休閒的綜合體。
  
  
• 這個頂尖購物商場集藝術、雕塑、自然、文化和劇場於一身，其核心為一個6層高的水族館。
  

yayaow

我来整理一下：
中环新海滨3号商业用地通过“双信封制”方式公开招标，恒基兆业地产有限公司以508亿港元中标，打破此前新鸿基地产422.32亿港元拿下的西九龙高铁站商业上盖中标纪录，属于香港有史以来总价最贵地皮。










中标方案Lead8+Wong ouyang负责设计，以‘桥’作为整个发展的设计概念，加强中环内陆和海滨的连接，同时带来大量的绿化及公共空间，不但与周边环境融合，更能使海滨朝气蓬勃。项目规划面积不少于2.5万平米的公众休憩空间。将设有一个名为“Horizon Park”的相连平台，串连起三座建筑物，平台将以植物营造空中森林，同时提供草坪、缓跑径及户外空间予公众使用，公众可在平台上多角度眺望中环景緻和维港景色，项目内的购物商场，集艺术、 雕塑、自然、文化和剧场于一身，核心是一个6层高的水族馆。
项目最终有6个财团入标，包括如恒基兆业、长江实业、新鸿基、九龙仓与华懋及港铁组合，和信和置业与招商局置地及鹰君组合，6份标书中有4份标书未达到地价及技术设计须同样合格的基本要求，换言之只有2份标书进入最后遴选，而总得分最高的恒基兆业最后胜出，共得100分。

次标方案（嚴迅奇）总评分84.86分；








其他建筑设计公司方案：
A+T design






Benoy分别3个方案：






Benoy：






Benoy：

samuelleekt1216

中環海濱三號用地今年6月截標，發展局今（3日）表示，恒基兆業地產有限公司附屬的「國基發展」以508億元奪得有關地皮，批租期為50年，金額破盡歷來最高賣地紀錄。中標的設計方案以「橋」為設計概念建議興建3座建築物，最接近海濱的建築物將作多用途之用，另外兩座則作辦公室用途，根據賣地條款，3A用地必須於2027年底或之前竣工，而另一幅3B用地則須於2032年底落成。

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發展局表示，中環新海濱三號用地早前透過「雙信封制」方式公開招標，標書評審委員會評審標書後，評定國基發展有限公司的價格建議和非價格建議的得分均是最高，總分共得100分。委員會向**投標委員會建議接納有關標書，並獲得批准，有關標書的標價為508億元。

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中標的設計方案以「橋」為設計概念，建議興建3座建築物，最接近海濱的建築物將作多用途之用，另外兩座則作辦公室用途。建築物之間將預留間距以提供多條通風廊及都市窗戶，為發展項目帶來自然通風及自然光。

項目將設公眾休憩空間，面積超過招標文件所要求的最少2.5萬平方米，天台將設有名為「Horizon Park」的相連平台，串連起3座建築物，公眾可在平台上多角度眺望中環景緻和維港景色。平台將以植物營造空中森林，同時提供草坪、緩跑徑及戶外空間予公眾使用。

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設計方案亦建議串連起中環現有的行人網絡，由內陸一直連接中環海濱及周邊地方，並提供一條行人通道由中環港鐵站接駁至發展項目。

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發展局表示，冀將三號用地打造成香港的嶄新地標，希望以「橋」作為設計概念，能建設世界級地標，加強中環內陸和海濱的連接，同時帶來大量的綠化及公共空間，與周邊環境融合之餘，亦能使海濱朝氣蓬勃。

有關地皮在6月18日截標，共接獲6份標書。發展局表示，只有2份標書在價格建議和非價格建議兩方面均符合要求，而中標者最終總分較高而勝出。發展局早前已明言，今次招標並非價高者得，強調「雙信封制」的價格建議和非價格建議的評分比重相同，各佔50%。

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中环地王招标结果揭盅！发展局今日（3日）公布，中环新海滨3号用地（3号用地）透过「双信封制」方式公开招标，并以508亿元批予Pacific Gate Development Limited（国基发展有限公司），其母公司为恒地（0012），批租期为五十年。每平方呎楼面地价31,462元，属市场预期之内。

发展局：标价及设计合共得100分
发展局指，标书评审委员会按照招标文件的准则评审标书后，最终由国基发展有限公司的价格建议和非价格建议的得分均是最高，总分共得100分（在价格建议和非价格建议的个别评审中，表现最好的标书会获取满分 ）。标书评审委员会向**投标委员会建议接纳有关标书，并获得批准。有关标书的标价为508亿元。

拟建3座建筑物　包括两座写字楼
中目标设计方案建议兴建3座建筑物，当中，最接近海滨的建筑物将作多用途，另外两座拟作办公室。建筑物之间将预留间距，提供多条通风廊及都市窗户，为发展项目带来自然通风及自然光。项目将设公众休憩空间，面积超过招标文件所要求的最少2.5万平方米。设计方案亦会提供一条行人通道，由港铁中环站接驳至发展项目。
中标方案以「桥」作为整个发展设计概念
发展局表示，**的愿景是将3号用地打造成香港的崭新地标，一个以人为本、着重可持续发展和城市设计，以及与四周环境融合的典范。中目标设计方案以「桥」作为整个发展的设计概念，希望透过项目建设一个世界级地标，加强中环内陆和海滨的连接，同时带来大量的绿化及公共空间，与周边环境融合。

共接获6份标书　4份未达要求
发展局又指，是次招标共接获6份标书，其中，4份标书未达到价格和非价格「双信封」须同样合格的基本要求。换而言之，有两份标书（包括中标者在内 ）在价格建议和非价格建议两方面均符合要求，而中标者最终总分较高而胜出。**会根据早前公布的安排，在完成交易程序后，公布另一份符合要求的标书的数据，包括总评分、出价及设计方案概要。
是次中环商业地采用「双信封制」招标，即要求发展商以独立信封，分别提交设计建议书及价格建议书，**在审批标书时，将设计规划和价格纳入考虑之内，并非价高者得。故地皮自去年12月18日起开始招标，经过半年招标期后，再历五个月的评审时间，较一般招标卖地需时长、程序亦较繁复。

今年6月地皮估值370亿至645亿
数据显示，上述地盘面积51.6万平方呎，预计提供达184.3万平方呎楼面，主要作商业及零售用途，亦要提供休憩设施，其中22.8万平方呎楼面需要用作兴建停车场及**、机构或小区用途。扣除相关面积后，实际余下约161万平方呎商业楼面。
上述用地于今年6月18日截标时，共接获6份标书，主要为本地「大孖沙」，包括长实（1113）、新地（0016）、恒地（0012），信和置业（0083）则伙拍招商局置地（0978）及鹰君集团（0041）合组财团，另港铁（0066）伙九龙仓置业及华懋集团合组财团竞投入标。

6月地皮截标时，市场对用地的估值由约370亿至645亿元不等，即每呎楼面地价约2.3万至4万元。即是次中标价符合市场预期。

中标财团须建新邮局、公众停车场
地皮以龙和道作界线，分为北面 （Site A） 及南面 （Site B） 两部分，现时位于Site B的邮政总局及天星码头停车场将会重置。而中标财团必须兴建一所新邮局、提供325个车位的公众停车场及两间公厕。至于新邮政总局必须于2027年底前完工后无偿交回**。据卖地条款，3A和3B用地须分别于2027年底或之前及2032年底或之前完工。

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恒基地产（0012）以508亿元投得中环临海商业地王（新滨海三号用地），地价总额更打破香港历来纪录。公司ZX李家诚明言，对参与这项目感到相当高兴，预料会成为中环商务中心最特出地标建设；整个项目投资将高达630亿元。

李家诚表示，有信心该项目可为公司带来理想回报。

该地王面积51.6万平方呎，总建筑面积为161万平方呎。项目会分两期开发展，第一期会在2027年完成，包括27万平方呎办公室楼面面积，以及34万平方呎的零售﹑餐饮及娱乐空间，及900个车位。

第二期会在2034年完成，可提供39万平方呎办公室楼面面积﹑零售空间60万平方呎，及连接中环站地下通道。

除建筑楼面面积外，公司指出会透过该用地创造超过30万平方呎都市公园空间，以连接中环及海滨长廊的林荫大道﹑重置天星小轮钟楼及相关广场空间，供市民24小时使用。

恒地指出该用地将发展成一个综合用途地标，其室内设施将提供各种创新﹑文化及休闲活动体验，又指出该购物商场集艺术﹑雕塑﹑自然﹑文化及剧场于一身，其核心为一个6层高水族馆。

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发展局今（3日）公布，透过「双信封制」招标的中环新海滨3号商业用地（下称3号用地），由恒地（0012）以508亿元夺得，成为本港历来最贵重地王，每平方呎楼面地价31,462元。业界均认为，造价属合理水平。

张翘楚：与ifc 产生协同效应
泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚认为，是次3号用地由恒地中标，算是「顺理成章」，因恒地本身与其他财团已合资拥有「超甲厦」国际金融中心ifc，而根据3号用地的设计模拟图，未来将是一个较低的项目，若与ifc一并来看，可以当作是高座与低座的综合发展项目，未来两个项目将会产生协同效应，铺位及写字楼租金定价上也会更有把握。

他又认为，目前ifc已有各类型的商业品牌进驻，3号用地项目可考虑加插新元素，如把部分楼面作为艺术展览用途，相信未来可进一步提升档次。而是次3号用地的每呎楼面地价31,462元，较四年前区内美利道商业地每呎楼面地价50,063元相差逾三成，张翘楚指，近年写字楼市场与零售市场偏弱，加上新海滨地皮设有严格的高度限制，两幅地的成交价不能作直接对比。
中原：发展商出价非单纯看空置率
中原（工商铺）董事总经理潘志明表示，近期经济环境及疫情影响，港岛区整体甲厦空置率在9月份升至10%，接近历来新高水平，按年大升1.83个百分点，随中环新海滨3号商业地以508亿元批出，相信对本来呈胶着状态的港岛商厦市场有正面帮助。

他又认为，是次恒地出价并没有受到近年甲厦空置率高企影响。他指，过去十年区内空置率大部分时间只有1%至2%，无论是中资或外资几乎是「想租都租唔到」，故他认为，发展商出价并非只着眼于近两年空置率急升的因素，要不然会错过吸纳罕有地皮的机会。
莱坊料总投资规模达700亿
莱坊专业服务董事总经理陈致馨指，3号用地的中标价属合理，地皮拥有策略性位置，在整个海滨规划之中商业价值最高，而之前规划设计的版本以零售面积为主，他相信，现时中标发展商的设计跟之前设计会很不同，因为近两年中环的零售格局变化很大。

而随着「再中心化」的潜在趋势，陈致馨相信，现时中标设计比原来更多写字楼面积，估计连同地价，总投资规模将达700亿元，需视乎最终写字楼与零售面积所占的比例，估计回报率为2％至3%。而是次招标结果对未来海滨5号商业用地也具指标作用。

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发展局今日（3日）公布，恒地（0012）以508亿元夺得中环新海滨3号商业地皮，创下本港有史以来最贵卖地纪录。同时，亦是恒地继四年前以超高价夺得同区美利道商业地后，再下一城，夺得地王。恒地四年间已先后斥资逾740亿元扫入两幅中环贵重地皮，连同合资的国际金融中心（ifc），一跃成为中环「大地主」，进一步扩大其商业王国。

早年合资发展国际金融中心ifc
除了最新中目标新海滨3号商业地，恒地本身在中环区内已拥有多个旗舰项目，包括毗邻上述新海滨3号用地的国际金融中心（ifc）。项目为恒地伙港铁（0066）、新地（0016）、香港中华煤气及中银香港属下的新中地产所组成的IFC Development Limited发展，总楼面高达约470万平方呎，ifc二期高度更达412米，为全港第二高物业，仅次于九龙站环球贸易广场（ICC）。


2017年破尽纪录夺美利道商业地
此外，恒地2017年5月份又以232.8亿元独资投得中环美利道商业地，每呎楼面地价达50,064元，成交总价及呎价均破尽当时的卖地纪录。单是楼面地价已远超当时周边中环甲厦的二手成交呎价，导致「面粉大幅抛离面包价」的情况出现。
中环美利道商业项目于今年7月份已正式命名「The Henderson」，将建成一座总楼面达46.5万平方呎的超级甲厦，预料于2023年落成，早前已有首个租客落户。


三大项目共涉677万呎商业楼面
而是次中目标中环新海滨3号商业地，规模庞大，预计提供达184.3万平方呎楼面，主要作商业及零售用途，亦要提供休憩设施，其中22.8万平方呎楼面需要用作兴建停车场及**、机构或小区用途。扣除相关面积后，实际余下约161万平方呎商业楼面。
综合上述三大商业项目，即新海滨3号项目、美利道The Henderson，以及合资发展的国际金融中心（ifc）两期 ，恒地已拥达677万平方呎楼面。此数字尚未计及恒地在区内持有的其他规模相对细的商厦，如H QUEEN'S等。
参考目前中环商业区的大地主置地公司，在区内拥有商业楼面达484万平方呎，包括多幢位于港铁中环站上盖或周边的物业，如交易广场第一至三座、怡和大厦、摭打大厦、历山大厦、置地广场、告罗士打大厦等。

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中环民耀街新海滨3号商业地王，由恒地（0012）以508亿元投得，成为卖地表历来造价最贵的地皮。集团联席ZX李家杰今（4日）透露，「四叔（李兆基）好开心取得地皮，笑到见牙唔见眼。」至于恒地副ZX兼执行董事林高演则表示，集团资金充裕，直言就算明天支付地价也没有问题，又指集团派息政策完全不变，没有计划供股。
李家杰：四叔身体状况好好
对于成功夺得中环地王项目，李家杰笑指，「四叔（李兆基）好开心取得地皮，笑到见牙唔见眼。」并大赞李家诚带领团队夺得项目，很用心做此项目。他同时透露，四叔（李兆基）现时身体状况好好。
至于ZX李家诚表示，很高兴投得项目，除商业部分会做得出色，亦希望公众地方、绿化空间都有高水平以回馈社会，为市民带来中环新景象。对于商厦市场近年有回落迹象，李家诚则表示，「对香港好有信心」，认为香港始终是世界性的金融中心，是最抢手的地方，相信项目会带来好回报。新项目的定位除引入传统品牌，加入饮食概念，更希望把绿色空间、文化融入购物娱乐的体验之中。
林高演：明天支付地价也绝无问题
被问及中环项目投资金额高昂，会否引入合作伙伴，恒地副ZX兼执行董事林高演指，项目现由集团独资拥有，不过若然有其他发展商有意合作，也会研究合作可行性。
林高演又指，集团资金充裕，现金流转非常好，直言「就算508亿地价要听日畀（**）都唔系问题，所以集团派息政策完全不变，冇计划供股。」他又指，恒地母公司可以提供的资金，「闲闲地都200亿、300亿、甚至400亿。」他认为目前利息水平偏低，「咁低都唔做生意，就唔识做生意。」
林高演：派息不变、不打算供股
对于项目回报及回本期，林高演表示，整个项目总投资额约630亿元，现时中环商厦及商场平均呎租约130元至190元，「如果以呎租130元计，回报约4%，160元就5%，190元就6%。」以上述回报推算，回本期约为16年至25年。
94万呎零售楼面　设6层高水族馆
新海滨3号商业地项目总投资将高达630亿元。项目将分3座建筑物，总建筑面积为161万平方呎，分两期开发展，第一期会在2027年完成，包括27万平方呎办公室楼面，以及34万平方呎的零售﹑餐饮及娱乐空间，及900个车位。
第二期会在2034年完成，可提供39万平方呎办公室楼面面积﹑零售空间60万平方呎，及连接中环站地下通道。换言之，整个项目的零售楼面达94万平方呎，较毗邻的ifc mall 的80万平方呎，再大14万平方呎，商场内更设有一6层高水族馆；至于办公室总楼面共约66万平方呎。

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kangkangf

比ifc体量还大的商场，值得期待。不知道会不会有重奢品牌，恒基还没运营过重奢商场吧