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日期：2020-10-22 16:34
会议纪要〔2020〕6号
10月15日下午，市规划委员会主任委员张家胜主持召开市规划委员会专题会议，研究了《九歌里文化休闲旅游区项目选址》等7个事项。现纪要如下：
一、项目基本情况
（一）九歌里文化休闲旅游区项目选址
九歌里文化休闲旅游区项目拟选址于伍家岗城东生态新区，东至中南路、南临鸦宜铁路、西靠东运路、北临城东大道，项目用地约815.89亩。涉及三峡环球港、城东公园、消防站旁商业用地、反腐倡廉教育基地、食料厂地块等5个地块。
今年8月，市委考察团赴月星集团考察，并与月星集团座谈，就在三峡环球港项目基础上，打造“九歌里”夜经济主题的文旅商融合发展区进行了沟通交流。
9月2日，市委召开专题会议，听取了九歌里文化休闲旅游区项目概念方案汇报，要求积极探索“公园+商圈”新模式，尽快确定投资主体及合作模式,编制规划设计方案。
9月14日至9月16日，市ZF组织相关部门赴江苏常州考察学习江南环球港、常州恐龙园等城市文旅商融合项目并现场召开座谈会，实地解了江南环球港邮轮酒店、世界港口小镇及常州环球恐龙园、恐龙主题度假酒店等项目建设运营情况。9月23日，市ZF再次主持召开专题会议，研究九歌里文化休闲旅游区项目概念方案，对下一阶段工作进行全面安排部署，要求按照时间节点加快推进规划编制工作。
项目预计总投资约5亿元，概念设计方案拟建设三峡之眼“摩天轮”、天问桥、音乐剧院、文化村（公园现有房屋利用）、主题酒店、爱情隧道、花海（绿化景观提升工程）、灯光秀（夜景灯光工程）、钟楼游客中心、空中乐园主要项目及景点；对公园现有交通进出口和通行线路进行优化，提升城东公园通达性、便利性；突出旅游休闲功能，在确保安全情况下，增加电瓶车作为游客游览工具。建设国家4A级旅游景区，打造一流的”公园城市”样板。
（二）伍家岗区基督教堂项目规划建筑方案
该项目位于白城路北侧，东侧为白马山永久性保护山体。用地呈不规则三角形，占地5334.39平方米。容积率不大于1.6，建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%。
方案建筑由主堂和副楼组成，总建筑面积约8804平方米，其中地上建筑面积约5824平方米，地下建筑面积约2980平方米，地下设置停车位60个。主堂设计为两层，主要服务于外部参加活动的人群，主堂由大台阶入口，中间配有一个方形钟塔;副楼设计为六层，主要为内部办公。建筑为现代风格，平屋顶，色调以米白色为主。
方案征求了民宗部门意见，伍家岗区民族宗教事务局同意该设计方案。
（三）湖北省鄂西南（宜昌）重大疫情救治基地医疗应急救治综合楼建筑设计方案
项目位于宜昌市中心人民医院江南院区用地范围内，总用地面积132.76亩。2004年，原宜昌市规划局核发了宜昌市点军区人民医院的选址意见书。2007年，原宜昌市规划局批复同意了该院门诊、住院综合大楼（10层）方案，2014年竣工投入使用，现已由宜昌市中心人民医院整体托管，统一名称为宜昌市中心人民医院江南院区。
2020年3月，市发改委批复湖北省鄂西南（宜昌）重大疫情救治基地项目立项，项目建设规模为67000平方米，选址于中心医院江南院区A区用地范围内西侧，即2014年江南院区总体规划方案中布置的17层行政科研住院综合楼拟建位置。现建设单位委托设计单位完成了该项目方案设计。
建设单位提供两套建筑方案，立面外观略有不同，风格与2014年规划委员会审议的方案基本一致。
方案一：拟建医疗应急救治综合楼地下3层，地上19层，高91.8m，与现状门诊、医技综合楼通过架空连廊、附属用房连通；临五龙大道新增一个车行出入口，结合院区现状车行出入口形成合理的交通流线；总建筑面积约120198平方米，其中地上建筑面积约80244平方米，地下建筑面积约39954平方米。建筑为现代风格，立面构图为横向线条与竖向线条的搭配，材质为白色铝板与玻璃幕墙，与已建医院建筑外观效果协调一致。拟建医疗应急救治综合楼较其北侧山体（74.6m）高17.2m。
方案二除立面构图强调横向线条外，其余与方案一相同。
（四）宜昌市创元国有控股有限公司西陵区石溪路居住项目（石板村山水春城安置房）规划建筑方案
该项目位于发展大道、万石路与石溪路交汇处，项目用地东南侧临紧邻万石路，北侧为规划石溪路，西侧为现有的安置房和雅斯集团总部。
2014年3月，宜昌市窑湾乡石板村村民委员会石板村取得村民安置房建设项目选址意见书，因国际智慧产业新城项目影响以及征收和资金等问题而搁置，未能按计划推进。其后因万石路（一期）建设，道路红线范围由14米调整至25米，占用了本项目用地面积2108.21平方米。
2020年5月西陵区ZF报请市ZF批准将本项目开发建设权调整至宜昌市创元国有控股有限公司，宜昌市自然资源和规划局于2020年7月对宜昌市创元国有控股有限公司核发本项目选址。选址主要规划要求如下：用地面积40713.10平方米（合211亩），容积率不大于2.8，建筑密度不大于22%，绿地率不小于30%。
项目方案在用地范围内主要布置9栋22层-26层的住宅楼和1栋3层幼儿园，部分临街住宅设置1-2层裙楼商业，地下设置2层机动车停车库。配建停车以地下为主，地面设置有部分停车位；项目临石溪路设置1个机动车出入口，临万石路设置3个机动车出入口。总建筑面积约161395平方米，其中地上建筑面积约116855平方米，地下建筑面积约44540平方米。建筑为现代风格，外墙主色调为米黄色，外墙采用面砖与涂料结合饰面，与石板村山水缘安置房建筑外观一致。
（五）宜昌新城鸿宸房地产开发有限公司西陵区城东大道商业和居住项目（吾悦广场）规划建筑方案
项目位于西陵区城东大道与峡州大道交汇处,由A、B两地块组成。出让土地规划条件主要内容如下：地块A用地面积88914.36平方米（合133.37亩），用地性质为商业服务业设施用地和居住用地，容积率不大于2.5；地块B用地面积21626.0平方米（合32.44亩），用地性质为商业服务业设施用地，容积率不大于2.0；建筑密度均不大于50%，绿地率均不小于20%，建筑限高均不大于100米。
建设单位提供了两套布局大体相同、外观不一的设计方
案。总建筑面积约387725平方米，其中地上建筑面积约266371平方米（含装配式建筑833平方米），地下建筑面积约121354平方米。
方案一：A地块布置为商业和居住两部分，商业部分临城东大道和峡州大道方位布置，住宅部分临江河路和石溪路方位布置。商业部分包括1栋主体5层、局部6层的大型商业体（零售商业、餐饮、健身房、儿童娱乐、KTV、电影院、超市）和一条室外商业街（商业街南侧布置一排2-3层商业建筑，北侧为1栋主体1层局部2层的商业建筑），地下设置1层停车库；住宅部分布置10栋27-33层居住建筑，建筑朝向与城东大道平行，临石溪路布置1栋1层配套用房，地下设置主体2层、局部3层停车库。商业部分在临城东大道、江河路各设置1个机动车出入口；住宅部分在临石溪路、江河路各设置1个机动车出入口。B地块商业呈街区布局，临山体部分设置一条1-2层室外商业街区及2栋一层独体商业，临城东大道布置2栋1-2层楼商业建筑，地下设置1层停车库；临山体商业建筑设置有1条通道与后方山体公园连通。方案在临城东大道设置两个机动车出入口。大型商业体为现代风格，外墙采用铝版和玻璃幕墙组合；室外商业街区以铝版和涂料搭配为主。住宅为现代风格，采用公建化立面处理，外墙主要以米白色涂料为主。
方案二总平面格局与方案一基本相同，主要区别在于住宅部分：方案一住宅建筑均由两个单元组成；方案二有4栋住宅建筑由三个单元组成，总体布局了8栋27-33层的居住建筑。大型商业体为现代风格，外墙色彩和材料与方案一一致；商业街采用了泰式风格，屋面为坡屋面，外墙采用棕色调；住宅为新中式风格，外墙采用米白色+褐色搭配为三段式外观。
（六）招商蛇口（宜昌）置业有限公司招商•依云水岸项目规划调整
该项目位于生物产业园峡州大道与东站路交汇处，分A、B两个地块，其中A地块96743.47平方米（约145.1亩），B地块47402.54平方米（71.1亩），总用地面积144146.01平方米（约216.2亩），用地性质为居住用地，规划条件要求容积率不大于2.8，建筑密度不大于22%，绿地率不小于30%。建设单位于2018年6月26日摘牌取得该用地使用权，土地总价款10.58亿元，折合楼面地价2621.35元/平方米。
原方案规划32栋18-32层高层住宅和社区用房、商业及幼儿园等配套设施，总建筑面积约51.4万平方米，计容面积约40万平方米。该方案经2018年第四次市规委会审议通过。后因土门机场限高问题暂缓规划审批，2019年4月，为推进项目建设，市自然资源和规划局向市ZF请示先行批复该项目方案，并控制施工高度不超机场控制要求；市ZF同意先行批复方案，并要求相关部门抓紧与机场管理方协调。
此后，高新区分局根据市ZF要求，于2019年4月完成了方案审查，于同年5月核发了一期部分建筑单体的建设工程规划许可证，并在工规证备注“在市ZF与机场管理部门协商达成一致意见之前，项目单体建设高度不得超过机场限高要求，且层数不得超过10层”。目前，项目已有7栋住宅建至10层，2栋住宅建至9层，自2019年10月停工至今。
2020年5月，建设单位申请按照限高要求调整项目规划，同时申请经济补偿。
调整方案分A、B两个地块，调整内容主要包括：
1.将原32栋18-32层住宅调整为37栋9-12层住宅，调整后两地块总建筑面积约248003平方米，地上建筑面积约192751平方米，地下建筑面积约55252平方米，综合容积率1.34，建筑密度16.08%，绿地率30.0%，停车位2094个。
2.取消B地块内临双河路底层商业；
3.B地块幼儿园建设规模由12班调整为6班，用地面积由6667平方米减少到4547平方米；
4.相应减少文化活动、居家养老服务、物业管理等配套设施规模；
5.调整地下车库规模和停车场布局。
调整方案外立面色彩、材质与原方案保持一致。
（七）卷桥河湿地生态保护和修复项目用地调整和设计方案
项目位于宜昌市点军区卷桥河片区，由江南大道、双十路、五龙三路、点军一路、卷桥河二路及将军路围合区域、入江口两岸及孝子岩区域组成。建设内容包括生物多样性保护修复工程、湿地修复工程、生态滨水岸线建设工程等。2014年，原宜昌市规划局向原宜昌市城市园林绿化管理局核发了卷桥河湿地建设项目选址意见书（宜市规选址（2014）046号），用地面积约178公顷（约2680亩）。
因项目周边规划道路线型及用地规划调整，同时结合中华鲟保护区范围、项目实际用地需求，市园林绿化管护中心提出对项目选址用地范围进行调整。具体调整如下：一是增加双十路、五龙三路与项目之间用地约16.7公顷，约250亩（其中规划疗养院用地面积7.71公顷，约116亩;规划绿地8.99公顷，约134亩）；二是增加URD东侧与卷桥河湿地项目之间停车场用地（现规划为停车场）面积约2.89公顷，约44亩；三是减少孝子岩沿江侧涉中华鲟保护区面积约2.37公顷，约36亩。
综上调整后项目用地面积增至约196公顷(约2940亩)，较2014年核发选址用地范围增加约17.22公顷（约258亩）。
项目用地范围内涉及农用地64.98公顷（其中：耕地26.22公顷，园地15.80公顷，林地16.61公顷等）；建设用地68.79公顷；未利用地61.85公顷。
该项目定位为结合公园城市理念打造的城市湿地，是湖北长江三峡地区山水林田湖草生态保护修复工程试点项目。
设计按照山水林田湖草理念，突出生态保护和自然修复，规划结构为“一轴连三区，一水串多园”。
一轴为：卷桥河湿地生态轴，全长6公里，以卷桥河原始生态湿地景观保护为主。
三区：依据湿地公园设计导则，结合场地自然生境，划分为生态保育展示区、生态缓冲展示区和综合服务与管理活动区。
一水串多园：因湿地恢复、水质净化及科普教育需要，由卷桥河原始河道引水进入场地内，恢复湿地自然生境，形成一条湿地保育水系，全长1.7公里；湿地保育水系串连多个湿地科普展示园，如长江典型科普展示园、湿生挺水植物展示园及浮叶植物展示园等。
对外交通出入口6个，其中车行出入口4个；主园路贯通全园，宽度4-7米，满足应急车辆通行，主园路设置自行车绿道及慢跑道，支路分散式串联全园，宽度2-3米。为保护河道自然生态，避免对动植物生境的影响，高差较大园路不能连通的地方，利用栈桥连通，使游客能快速到达生态缓冲展示区及综合服务与管理区。静态交通大巴车停车位33 个，小汽车停车位602 个。
植物设计在满足生态效益的前提下，注重景观效果的表现，植物种类结合湿地类型尽可能的丰富，合理配置生态价值比较高的陆生、沼生、湿生、水生植物，并结合业态项目的开展，使游客能够更多的参与活动其中。
以湿地公园设计导则为标准，设置综合管理服务建筑，总占地面积8650平方米（13亩），建筑面积12800平方米。功能以公厕、管理、环卫休息、便民服务等为主。
二、会议研究意见
会议听取了市自然资源和规划局关于项目情况和初审意见的汇报，并进行充分的讨论和认真研究，形成意见如下：
（一）九歌里文化休闲旅游区项目选址
原则同意三峡之眼“摩天轮”、天问桥、音乐剧院、文化村（公园现有房屋利用）、主题酒店、爱情隧道、花海（绿化景观提升工程）、灯光秀（夜景灯光工程）等项目选址，并提出如下意见：一是伍家岗区ZF加快推进该项目按照国家4A级旅游景区标准及规划方案设计深度要求优化、完善方案设计，经公示程序征求社会各界意见后再行提交规委会研究。二是按照“公园+商圈”新模式由ZF相关部门尽快确定城东公园内项目投资主体和合作模式。三是关于现有公园及周边国有资产利用以及三峡环球港其它建设问题另行专题研究，其中原三峡环球港C1#超高层建筑未经规委会审议不得建设。
（二）伍家岗区基督教堂项目规划建筑方案
原则同意方案总平面布局和建筑方案效果，同时要求补充防洪、防涝专项设计。
（三）湖北省鄂西南（宜昌）重大疫情救治基地医疗应急救治综合楼建筑设计方案
原则同意医疗应急救治综合楼方案一，A区容积率、建筑密度、绿地率、停车位及地下停车位占比等指标在宜昌市中心人民医院江南院区整体进行平衡。并提出如下意见：一是医院总体规划方案进一步优化完善后另行审议。二是按《宜昌市城乡规划管理技术规定（2018版）》要求配建停车位,取消地下机械式停车位。三是 市卫健委、市中心人民医院需加快推进该项目具体实施。四是市自然资源和规划局商市卫健委对医院的电梯、停车位研究满足群众需要的新规范。
（四）宜昌市创元国有控股有限公司西陵区石溪路居住项目（石板村山水春城安置房）规划建筑方案
原则同意该方案总平面布局和建筑方案效果，并提出如下修改优化意见：一是取消住宅底商，独立设置配套商业。二是屋顶采用坡屋面形式，补充夜景灯光设计内容。三是优化场地内设计，力争人车分流，取消水景观和部分地面停车位，增设更多开敞活动及绿化空间。
（五）宜昌新城鸿宸房地产开发有限公司西陵区城东大道商业和居住项目（吾悦广场）规划建筑方案
原则同意方案一总平面布局及建筑外观设计效果，A、B两地块指标打通使用，合并计算。并提出如下意见：一是要求住宅地块范围内绿地率不小于30%。二是方案要统筹优先考虑A、B两地块商业利用天桥方式跨城东大道的交通联系问题。三是增加A地块商业综合体屋顶绿化，丰富第五立面效果。
（六）招商蛇口（宜昌）置业有限公司招商•依云水岸项目规划调整
会议议定由市发改委负责组织协商由ZF平台公司整体收购此项目相关事宜。协商工作应在一个月内完成。
如协商未达成一致意见，同意按调整后方案总平面布局和建筑方案实施。并提出如下意见：一是由市自然资源和规划局会同市高新区管委会负责与项目主体协商补偿等事宜。二是同意在减少住宅建设规模同时，相应减少公共配套设施规模，但幼儿园规模不得减少。三是受土门机场限高制约的地块暂缓出让。
（七）卷桥河湿地生态保护和修复项目用地调整和设计方案
原则同意卷桥河湿地项目选址范围调整和方案，并提出如下意见：一是要求设计方案按调整后的选址范围补充完善停车位，同时加强与孝子岩西侧开发地块范围的衔接，确保片区开发的完整性。二是项目用地范围内拟进行城市建设的部分，按程序办理转用征收、供地手续；其余非建设部分用地在满足国家有关规定的前提下纳入项目统一管理，不进行开发建设，保持农用地性质不变。三是本项目实施完成前周边相邻地块暂缓出让开发。
参加会议的有张家胜、汪元程、刘丰雷、蒋正雄、梅卫民、郭康新、夏文翰、张毅、李秀华、罗春烺、吴辉庆、刘新平、任蔚、李伦华、高杰、李小军、陈林、雷体洪、苗云江、邹建华、杨月彬、向小葵、詹书生。列席会议的有宜昌高新区管委会程鹏、宜昌市新区推进办张碧钧、宜昌市城管委王长益、宜昌市水利和湖泊局张志新、宜昌市夷陵区ZF韩占冰、宜昌市卫生健康委员会张琼、宜昌市民族宗教事务委员会望西东、宜昌市园林绿化建设管护中心李羡军、宜昌市中心人民医院贺会清、市自然资源和规划局艾长征等。 |
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发表于 2020-10-22 17:11:48
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