讨论：个人感觉未来恒隆广场来郑州还有希望！

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先转一篇：从捡便宜到争当地王：恒隆地产真的要转向了吗？

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去年一份报告：上半年营业收入51.50亿港元，同比下降19%，归母净利润46.89亿港元，同比上升22.43%。营收的下降主要系物业销售收入的减少，上半年恒隆地产物业销售收入10.32亿港元，同比下降59%。
商场租金收入方面，内地物业租金收入同比增加2%至17.64亿元，营业利润同比增长4%至11.75亿元。内地主要物业表现不一。
上海恒隆广场2018年上半年表现亮眼，营收增加13%，零售额增加15%，内部整修完毕后出租率上升8个百分点至97%，加写字楼总体租金收入达7.63亿元。
而上海港汇恒隆广场，整修期间可租面积下降32%，收入减少9%到4.1亿元。整修计划预计2018年三季度完成第一期，收入有望回升。
沈阳两座恒隆广场表现欠佳。沈阳皇城恒隆广场商铺重组期间，引进生活时尚品牌，虽然租金收入持平7700万元，但是出租率下跌至87%，零售额减少1%。沈阳市府恒隆广场大规模租户重组，租金收入2018上半年减少16%，商场零售额下跌2%。
恒隆地产在香港的物业组合租金收入与利润稳步上涨，截至2018年6月30日，租金收入19.47亿港币同比上升3%，利润16.70亿港币同比上升3%。
上半年业绩没有惊喜，但作为一个较为典型的家族企业，恒隆地产管理层出现了较大的变动。从2018年5月16日公告披露的董事名单变动中，卢伟伯候任行政总裁，行将接替以运营见长的老将陈南禄。
对比两任CEO履历，陈南禄是2010年由对商业地产的开发颇具经验的太古地产跳槽到恒隆，而恒隆新任CEO卢伟伯则是有17年银行工作经验，曾任花旗银行香港及澳门区行长。
除此之外，在公告名单披露后不久，于2018年 5月28日，恒隆地产以107.3亿的价格，摘得杭州核心商业区的百井坊地块，距上一次武汉拿下广武商圈地块也已经时隔五年。
高溢价摘得地王对于善于在周期底部低价“捡便宜”的恒隆来讲是比较罕见的。这是否意味着恒隆过去多年四平八稳的保守风格将要发生变化？

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沈阳样本：恒隆的区域策略是否失策？
浏览较早期年报，恒隆地产的二线城市拓展计划事实上从上海两家恒隆广场落成营业后就开始准备实施了。2003年到2006年三年间恒隆集团在各二线城市购入黄金地块，为商业地产扩张做准备。
此间恒隆广场选址策略一般遵循一地一个，除了沈阳两块地以外，其他的天津、无锡、济南等地都是一地布局一块。
恒隆地产重兵布局沈阳，在当时看来也有一定原因。在2009年沈阳GDP有4350亿元，增速14.1%，全国排名冲到12名。
而恒隆地产是于2005年9月购入第一块毗邻沈阳故宫约3.5公顷土地，2010年建成现在的沈阳皇城恒隆广场。2006年8月又于沈阳购入另一幅黄金地段土地，2012年后半年建成沈阳市府恒隆广场。
由早期年报中董事长的描述可以看出，对这两个项目的前期经营也还算比较满意，但之后的发展并不顺畅。这与当地的经济情况有关，沈阳GDP增长相对全国开始掉队。

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从捡便宜式拿地到杭州地王
恒隆地产在过去10年中错过了不少像成都这样的强二线城市。先看下目前恒隆广场的全国分布图：

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包含昆明武汉两家在建的，恒隆广场目前大陆布局10家。
统计后发现，目前在建的与建成的10座恒隆广场所在城市GDP能进入2017年中国城市GDP排名前十的仅上海、武汉（在建）和天津三个城市。一线城市除了早期进入的上海市场有两个项目，北京、深圳和广州三个城市颗粒无收。
再将GDP排名放宽到前二十名，也仅增加一个无锡恒隆广场，又错过9城。频频错过高增长城市，这是否与恒隆地产的拿地方式有关系呢？
恒隆地产多次大举拿地都是趁着市场资金缺乏，土地交易冷清时出手，以很低价格夺地。如较早前2001年拿下昆明地块与2005至2006年间布局二线城市拍下沈阳等地多幅地块。
再近一些，大约5年前的2013年2月，恒隆地产仅花费33亿元，平均楼面价7200元/平拿下武汉武广商圈一幅地块。
恒隆地产董事长陈启宗在致股东信中都有表示，恒隆集团购地需要顺应经济周期，并且比较喜欢没人买地的时候买。
在2016年接受中国房地产报采访时还表示过：“坚持二线城市拿地策略，不拿地王。”
过去接近三十年，恒隆都是经济周期的践行者，因此不少投资者对恒隆总有拍地不太积极，老想“捡便宜”的刻板印象。
此前在成都，恒隆拿地惜价就分别败给过老牌港资九龙仓与新加坡凯德，此后成就了九龙仓在成都的IFS项目，与凯德的来福士广场。
2018年 5月28日，恒隆地产以107.3亿的价格，摘得杭州核心商业区的百井坊地块。这幅地块的最终溢价率高达118%，楼面价格为55285元/平方米，成为杭州历史上最高的单价地王。
恒隆是一家非常有标杆意义的公司，其运营能力强劲、财力雄厚，善于像鳄鱼一样蹲守，等待周期底部的出手机会。
但是，错过了太多的一线城市和强二线城市，如果没有上海的两座地标撑门面，恒隆过去二十年在内地商业地产界实际上已经有被边缘化的危险。
从“捡便宜”到争当地王，恒隆地产是否开始转向？

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当时沈阳拿地投资，也是看中了当时城市经济规模和排名的。
未来10年，随着郑州经济规模的上升和排名进步，包括恒隆在内的商业地产还会来郑州看看的吧。

我爱自由夏天

花园路农业路西北角可以考虑一下，花园路商圈的核心位置

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我爱自由夏天 发表于 2019-4-24 14:20
花园路农业路西北角可以考虑一下，花园路商圈的核心位置

能腾出的地块比较小吧，位置不错。
这个位置根据限高，能建到220就不错，250以上估计不行。

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如果是截图红框范围的话，面积合适。

我爱自由夏天

这个就看**的本事了

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我爱自由夏天 发表于 2019-4-24 16:04
这个就看**的本事了

现在的德行是不行。再等5年之后吧。

fredkamg

恒隆除了过去拿地遵循周期外，另一特点就是和地方zf紧密的关系，以上海恒隆为招牌，在其他城市核心地段低价拿地，地方zf也愿意给，期待恒隆地标形成政绩。但除上海最早的一家恒隆有市场先入优势招商走重奢外，其余恒隆无一达到预期，招商竞争不过奢侈品商业地头蛇。恒隆是个好开发商，硬件一流，但和新鸿基太古九龙仓比有差距，如果不是有上海恒隆撑场面怕早要跌落神坛了。它的商业运营招商能力和定位是有问题的，想高高不成，低的年轻时尚它又太死板玩不转。

莱新绝比

最主要的还是ZF，应该是千方百计的招商引资，人家是不会主动送上门的。

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fredkamg 发表于 2019-4-24 20:17
恒隆除了过去拿地遵循周期外，另一特点就是和地方zf紧密的关系，以上海恒隆为招牌，在其他城市核心地段低价 ...

恒隆以前还和郑州碰过面，九龙仓不知是否考虑过郑州。

高楼小迷弟

恒隆有什么好？很菜