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本帖最后由 yymickey 于 2018-1-20 22:41 编辑
请无视芜湖蚌埠马鞍山六安等城市的暴涨#S005|吐槽君的房产观
文/合肥地产吐槽
前几天去了趟芜湖，住在核心市区，周围有高楼大厦、苏宁广场、平整的沥青马路、整洁的城区。
如同我去过的蚌埠、安庆、铜陵、马鞍山等安徽三四线城市一样，环境优美、道路整洁、商业综合体高大上，城市面貌现代时尚，与大城市看起来没有什么太大差距。
同时房价也在疯狂上涨，安徽老乡们笑眯眯的看着手上纸面资产飞速增长。
六安7000已失守！阜阳12000就在眼前！芜湖15000不是梦！
但在我看来，这种阶段性的上涨和省会合肥的未来比起来可以基本忽略不计。
恩，安徽老乡们会找我怼。我并不意外。
一）城建的update
2010年以前，一线城市与合肥在城市建设上是有巨大落差的，也就是说，在城市建设方面，一线城市的城建科技树极为完善，可以碾压像合肥这样的二三线城市。
那时候一线城市有多种城建神器：超高层天际线、地铁、商业综合体、高铁站、国际机场、大剧院、万人体育场等。
大约从2012年左右起，合肥与一线城市在城建方面的差距一直在不断缩小。
并非一线城市不想保持领先的地位，而是没有什么新玩意可以折腾了，马爸爸开辟了降维攻击的无形战场。地铁+商业综合体的模式已经多到泛滥。而接下来，也没有新模式可以升级。
而二线城市一直在跟跑。
二）商业综合体的泛滥
我们不去聊特别久远的事，就从合肥的商场历史说起吧。
2010年以前的合肥商业模式，主要就是商之都、合肥百货大楼、鼓楼商厦、百盛广场、元一国际广场、国购广场、南七商业大厦等，这样的百货店模式。
先说下合肥百货大楼，合肥最早的老字号top级商业，长期霸占安徽顶级商业几十年。我想问问现在还有几位网友近5年去过合肥百货大楼？在没有ofo之前，是不是骑自行车去的？
2004年开业的国购广场、元一时代广场已经有了现代城市商业综合体的雏形，有停车场+专卖店+电影院+餐饮，但是元一的餐饮和影院的设施也老化很快，依旧走的是传统百货的路子。
大约2010年以后，合肥包河万达广场的开业可以说是里程碑式的，“万达广场”在当年可以说是一个金字招牌，市里给万达广场的建设全程开绿灯，渣土车可以白天上路。全安徽终于有了第一座真正的城市综合体。当年开业，类似“去万达车库的车流可以把芜湖路堵死、淮南土豪花几千万买万达金街商铺、顶级豪宅万达公馆价格过万”，放到现在微信公共号媒体时代，片片都是上惊爆体头条新闻。
接下来要说下银泰中心，驴牌、古驰、普拉达….这样以前出国或者去一线城市才能买到的牌子，家门口就有了。商业品牌又到了一个新高度。
而接下来的事情，大家都知道，商业综合体如雨后春笋：绿地赢海商业、之心城、天鹅湖万达、银泰城、新地mall、大唐商业广场、港汇广场、1912、五彩城、宝业东城广场、中环城、港澳广场、世纪金源、五彩城、瑶海万达、大摩、万象城、奥特莱斯、悦方mall……不同档次、不同规模的商业综合体一座又一座的出现，几十座mall填满合肥版图。
商业综合体不再是一线城市的专利。
当下二三线城市的城市商业综合体和一线城市没有 “代差”。安徽老乡一样可以体验大城市的一站式休闲消费。
城市商业综合体不过是找房建、装修公司干活而已，对于我们这样一个建筑施工大国，CTRL+C、CTRL+V模式盖房子非常轻松。
造房子谁不会？设计院请北京上海的，直接照搬大城市模式，我还可以修的更大，北京上海香港地皮贵，县城有的是便宜地皮，修的可以更NB！
而发源于香港的凯德、太古、新鸿基的商业地产模式，短短几年内就被国内地产商万达、龙湖、华润、宝龙、新城复制到了全国各地、遍布地市县城。
三）当地铁成为二线城市刚需品
2010年是个分水岭，2010年以前，全国很少有城市开通地铁，北京、上海在2000年也仅仅才拥有2条地铁。
而2010年到2017年，全国大部分省会城市和计划单列市开通了地铁。
二线城市地铁先行者中已经有南京、重庆、武汉、成都、天津等城市的地铁里程接近或突破了150公里。通车里程超过150公里，可以说一座城市成为了真正意义上的地铁成网运行城市，进入地铁通勤时代。
越来越多城市开通了地铁。
随着越来越多的人口去不起一线被挤到二线，二线城市房价快速的补涨，土地价格越来越高，城建资金越来越充裕，开通地铁的城市越来越多，地铁已经从原来高成本烧钱的一线城市高端奢侈品变成了一种街货。
5年内，我国开通地铁的城市将超过35个，成网运营（里程超过150公里）的城市将超过15个。
新开通的地铁站设计更科学合理，装修更漂亮。地铁正从一个一线城市高逼格新鲜事物，变成一个寻常交通工具。
已批复开工的合肥轨道交通一轮、二轮建设规划包含了五条地铁线，通车里程超过150公里。妥妥的进入全国地铁俱乐部。
三）超高层天际线
2003年，我第一次去陆家嘴，去看什么是大城市，登上了东方明珠，看看金茂大厦，当时是世界前十高。摩登城市，是我对上海的初步印象。
那时，上海420米的金茂大厦、深圳381米的地王大厦和广州391米的中信广场是国内最高的三幢建筑。
在本世纪初，北京还是一个基本没有200米以上超高层的城市。
主要是要保护老城文化，全城限高，限制天际线。北京的建筑一直到2005年都是土鳖县城小盒子模样。
傻子都知道这是太TMD不正常。帝都借奥运东风，硬件+软件同时升级，东三环央视“大裤衩”、330米的国贸三期、金融街、新光天地立刻让情况有了改变。
而影视作品里的上海陆家嘴天际线不再唱独角戏，北京国贸三期和金融街的镜头出现的次数越来越多。
去年7月封顶的中国尊中信大厦（528米）则更是向全国昭告：帝都就是帝都。
中国尊+帝都天际线
与此同时，国内其他城市超高层如同雨后春笋般生长。
深圳：京基金融中心441米、平安国际金融中心592.5米、华润总部大楼392米。
广州：周大福中心530米、国际金融中心440米。
天津：高银117大厦597米、周大福滨海中心530米。
武汉：绿地中心606米、武汉中心438米。
其他主要二线，东部发达三线城市300米以上的超高层数不胜数。
金茂大厦已经跌出全国已建成高楼top10
合肥二十年前核心区的城建状况，县城既视感
现在来和合肥人民谈超高层？别来炫， 合肥人民烟墩村就有。2000年的合肥最高大楼可能也就是安徽省邮电大厦。而在建的518米恒大中心也将成为合肥的新的城市图腾。 建成封顶≥200m高楼+在建≥200m高楼合计44座 。200米以下？恕我懒得统计。
四）高铁吸管
很多三四线人民对高铁开通拉动地方经济的设想很美好，但现实真的很残酷。日本新干线通车后，由于空间成本降低，没有优势特色的城市的资源和人口被吸纳至更高回报的地方，导致大城市加速兴起，小城市则快速没落，日本称这一现象为"吸管效应"。
而在最新公布的八横八纵，合肥为重要节点，建成后省内大部分县市1H内可到省城。
阜阳、芜湖之类没有与合肥通高铁的城市，目前全部都是合肥失地，即将插上管子，一个个收复。
五）留不下的一线，离不开的省会
本世纪初的10年，一线城市的人接待 “老乡”，很可能仅仅是坐着地铁去趟王府井、陆家嘴，在商业综合体里吃个饭，在外滩上对着陆家嘴超高层当背景拍个照，就可以让“老乡”双眼发光，羡慕不已。因为地铁、商业综合体、超高层他们都未曾见过。
可是本世纪的第二个十年，乡亲们的见识越来越广，而北京、上海城建越来越折腾不出什么花样。万达广场已经蹦着跳着开入县城，地铁开进了省城，省城超高层更是看到麻木。
小时候电视里放的90年代港剧、美国大片，几乎所有国人都向往着“发达国家”的生活，亲戚之间以攀比出国为荣。外国人来华，哪怕是落魄屌丝，都可以轻松骗炮，把国内的漂亮小妞骗走，当时国内以嫁老外、香港人、台湾人为荣。
可现在已经没有多少人热衷于嫁老外了。因为去过国外的人都知道，未来属于中国。国内发达一二线城市的基建配套已经走在世界级的路上。
就连老妈去了台湾后回来和我吐槽：破破烂烂的。
外面的世界既然没什么东西能够刺激到我们的三观，当然也就不值得追求，刺激不到国人的神经。
出国越多的人，越发明白国外的城市，迟暮、死气成成、没什么生机，整个英国，除了一个伦敦，其余的地方都是农村。
反观国内最近这几年的二三线城市崛起过程中，摩登与时尚的城市生活开始了平民化。最刺激三观的城市建设三大法宝（地铁、高楼、商业综合体）已经全部整体打包进入到二线甚至三线城市，随之而来的是二线省会对三四线城市人口的大量吸附。
就如同当湾湾们了解到硬件被大陆老乡全面赶超后，无奈的批评大陆应该加强人文建设，现在的一线城市更多的商业精神、法制公平。至于硬件，二线不比一线差。
除了小清新中华田园左会被迷惑外，没人会理睬“人文”。眼见为实的强大，必然关联物质基础，抛开物质基础的强大，这梦境终归会破灭，比如湾湾意淫心疼大陆人民吃不起茶叶蛋。
北上目前赶人政策落实+高房价+严格的限购政策，从一线回流二线的人越来越多。习惯于享受地铁+城市商业综合体+写字楼生活的人群，二线城市省会是最好的归属。
2016年爆发的二线城市房价，大背景是：伴随着出口下滑，内需扩大，权力集中度高的省会城市已渐渐崛起，全方位压制传统贸易经济型城市。这是未来的城市化方向。
随着一线与二线硬件的缩小，挤不进一线的人口会更多的被省会二线城市照单全收。接下来的城市战争，三四线能有多少胜算？
啰里啰嗦说了半天，省内的情况来找几个维度在回顾下。
商业综合体：合肥数量完胜，还有地铁加持。
地铁：最近的新闻“内蒙古官方首次承认叫停包头地铁”。三四线城市地铁大跃进？郭嘉虽然喊着去库存，三四线楼市鸡血打的不停，但郭嘉身体却很诚实，知道三四线城市是什么成色。芜湖、淮南什么的修地铁那当然是呵呵哒了。一座不堵车的城市、城区还不如合肥一个区大，修什么地铁？
超高层：三四线城市没有什么三产，城市小地皮也便宜，搞什么超高层？除了像绿地那样给安庆做名片，对于大部分开发商来说，这是一笔无法收回的投资。
高铁：合肥是八横八纵时代的综合交通枢纽城市。高铁未来12个方向全部放射，市区地铁TOD模式+高铁，让省内出行时间变得非常精准，从家出门2个小时内可抵达省内大部分县市。助力省会吸干全省人口。
机场：省内最大。
体育馆：演唱会都在这里举办。
医院：几年前就有六安老乡直接坐25块的黑头车直接抵达安医，可以说明状况了。
今天购房群里都在讨论县城疯狂的房价。去年三四线火，今年五线都被点燃了。
细细品味这波三四五线波澜壮阔的大行情，看似波澜壮阔，货化安置、正常的市场轮动、去库存政策，都是推手。但作为价值投资考虑，该波行情实则为省会夯实根基。而三四线人民去往一线道路上，会越来越多的停留在省会，这里的城市更像一线。
【本文完】
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狗仔卡
发表于 2018-1-20 00:06:33
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合肥，也是一座可以烧包的城市