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徐州区域市场的分析
一、区位优势：
徐州是国家“一带一路”重要节点城市，淮海经济区中心城市，长江三角洲区域中心城市，徐州都市圈核心城市，国际新能源基地，有“中国工程机械之都”的美誉。徐州总面积11258平方公里，其中市区面积3037平方公里。徐州地形以平原为主，平原面积约占全市面积的90%。现辖5个市辖区、3个县、2个县级市。徐州属温带季风气候，四季分明， 人口1100万，市区人口300万。2016年GDP 5760亿。2020年超过8000亿元，全国综合排名38位。
1、国道：1、311国道 2、104国道 3、205国道 4、206国道 5、310国道 高速公路：1：连霍高速公路2：京沪高速公路 3：京福高速公路 4：徐宁高速公路 5：徐济高速公路 6：连徐高速公路7：徐淮高公路速 8：宿新高速公路9：徐明高速公路 10：台儿庄-睢宁（规划中）11丰沛高速 （规划中）
2、高速铁路：1、京沪高铁 2、郑徐高铁 3、徐连高铁（在建） 4、徐宿淮盐（在建）5、合青高铁（在建）6、徐济城际（规划） 7、徐菏城际（规划）
3、机场：观音国际机场二期在建，距离市区50km 2018年投入使用
4、高架：东环、西环、北环均完工（50公里），城东高架、迎宾路高架）（在建）
5、地铁1、2、3#线2020年通车。总里程59公里。（目前在建）
2017年5月30日江苏环保公众网公示了2018-2024年徐州地铁第二次环评具体如下：
本次网规划包括轨道普线（中心城区）和轨道快线（规划区），总规模 323.1km，177 座车站。其中，两线换乘站 31 座，三线换乘站2 座。
轨道普线 7 条，总规模 223.4km，设站 143 座，其中换乘站 25座；轨道快线 4 条，含萧县方向 1 条（预留），总规模 99.7km，设站42 座，与普线换乘车站 7 座。
（1）3 号线二期工程
3 号线二期起自振兴大道路口的后蟠桃村站，沿驮蓝山路、下淀路走行，终点位于一期下淀站。线路全长约 6.9km，
（2）4 号线工程
4 号线起自 G30 连霍高速南侧的台上村站，向北沿规划路——新茶线——大学路——三环南路经翟山片区，到达大郭庄机场片区。后沿汉源大道——杨山路——蟠桃山路——金水路——荆山路——三环东路向北敷设，终点位于刘湾村站。线路全长约 33.9km
（3）5 号线工程
5 号线起自 104 国道与水坝路路口的孙店村站，向北沿水坝路——规划路——新元大道——峨眉路，到达中央活力片区。后沿庆丰路——和平路——湖北路——二环西路——平山路向北敷设，终点位于徐矿城站。线路全长约 33.5km，
（4）6 号线工程
6 号线起自大学路与珠江路路口西侧的珠江路站，沿珠江路——华山北路——黄河西路——黄河东路，到达惠民小区。后沿惠民路——汉风路经奥体北、京沪高铁东向北敷设，终点位于徐州东站站。线路全长约 30.7km
（5）1 号线二期工程
1 号线二期起自徐州东站站，终至旗山站，线路长 14.63km
（6）2 号线二期工程
2 号线二期起自新区东站站，终至大庙站，线路长 11.05km
（7）7 号线工程
7 号线起自西部新城北部片区，沿九里山西路—天齐北路—奔腾大道敷设，后下穿京沪铁路徐州北站货场，经徐钢路下穿山体至双拥路向东至徐州东站；沿京沪高铁向南进入新城区彭祖大道，后穿越穿越京沪高铁向东，沿彭祖大道—城东商务区规划道路向东，终止于路庄村站。
全长 32.0km
S1 线全长 27.6km，设站 14 座，终止于凤鸣海。
（9）S2 线
S2 线全长 31.9km，设站 12 座，终止于徐宿淮盐双沟站。
（10）S3 线
S3 线全长 35.2km，设站 16 座，包括与轨道普线的换乘站 3 座。线路起自 4 号线泰山路站，沿三环南路—杏山子大道—三环西路—S322 敷设，终止于黄集镇。
（11）S4 线
S4 线为预留线，1 号线起点站汉王新城站预留萧县方向轨道快线接入的条件。
5、徐州市五环路。总里程130km。目前在建（S003省道）
四、教育资源：在校生30万
本科（6所）：
中国矿业大学
江苏师范大学
徐州医科大学
徐州工程学院
空军勤务学院（军校）
工程兵学院（军校）
专科（6所）：
江苏建筑职业技术学院
徐州工业职业技术学院
徐州生物工程职业技术学院
九州职业技术学院（民办）
徐州幼儿师范高等专科学校
江苏安全技术职业学院
五、医疗资源（三甲）苏北医疗中心
徐州市第一人民医院，即将搬迁大学路（矿业大学南侧）
徐医附院（市二院），（高铁北侧新建二院东院区）
徐州市中心医院（四院）（新城区设有分院）
徐州市中医院（三甲中医院）（东区新建中医院分院）
中国人民解放军第九七医院，（为部队三甲医院）
徐州妇幼保健医院，（三甲妇幼保健医院）
徐州市儿童医院。（三甲儿童医院）。
六、重点房企介绍：
1、万科：万科淮海天地，万科翡翠天地，万科城，万科璞悦山，万科北辰天地，万科未来城，万科橙俊，万科新都会，万科尚都会，万科美的璞玉山，万科翡翠天御。共计11个楼盘总建筑面积400万方。
2、万达：东区万达、南区万达、中川万达（在建）、北区万达（意向）
3、绿地：绿地世纪城、绿地商务城（300万方）、绿地之窗、绿地高铁东城、绿地理想城、绿地工润和平一号，绿地湖语墅、华润绿地凯旋门、绿地柏林公馆、绿地梵顿公馆。共计建筑面积500万方。
4、华润 ：云龙湖悦府 、橡树湾、凯旋门
5、碧桂园：新城区碧桂园、铜山区北京路两侧（案名暂定）、贾汪、睢宁各一个楼盘。
6、保利：合景泰富合作开发位于和平路北侧、保利鑫城
7、恒大：恒大滨河左岸、铜山新区项目
8、绿城：绿城紫薇公馆、绿城东方润园（老体育场）、绿城东方雅园（金龙湖附近）
9、中海：淮海新城
10、融创：铜山新区项目焦山湖水街地块
11、宝龙：宝龙官邸
12、荣盛：荣盛城、华语花语城、荣盛未来城市广场
13、法拉利欲投资300亿元在徐州建设法拉利小镇。
七、未来位置分析
1、徐州发展战略是东进南扩，目前铜山区在建楼盘较多，房企疯狂拿地，造成铜山区房价一路高歌，从2017年形式来看，北京路两侧及地铁三号线沿线是高房价的集中区域，从而印证了政府南扩的意图。此区域的房企有万科、万达、碧桂园、融创、恒大、宝龙、宝信、绿地、等均有项目在建。2017年是铜山区爆发的一年，随着黄河路东延至新城区，地铁3号线，及第二轮地铁线网的规划实施，铜山区未来的房价会一路上扬，徐州别墅项目基本都集中在铜山区也就是我们所说的南区。
2、下面说说西区，西区应该是17年出现的一匹黑马，2016年，网上疯传淮海新城的规划图，路网清晰可见，但直到年底才听到官方的消息，进入2017年，中海，中粮，荣盛的相继拿地印证了这一点，以前西区是脏乱差的典型代表，没有产业，配套等等，16年雨润城全球农副产品市场开业，像是吹响了西区发展的号角，接着政府公布2017年城建重点工程（两个湿地公园）当年开工，西区瞬间爆发，淮海路西延，二环北路西延都为此区域注入了新的活力，估计5年左右，西区的发展会如日中天。下面是西区规划图、第二张图是云龙湖
3、北区目前还是短板，房价低位运行，2018年应有所发展（主要看徐沛快速通道进展、地铁2号线进展、北区长途客运站进展）
4、东区：我们常说的东区就是和平路两侧及高铁商务区，四至范围东到高铁站前路，南至郭庄路，西至东三环，北至城东大道，目前此区域价格11000左右，个别楼盘达到15000，东区的区位优势比较好，东边是高铁站，南接新城区，离奥体也不远，地铁一号线横穿和平路，周边万达广场，绿地广场，宝龙广场，云龙区政府、交通发达，各方面配套齐全，徐州医科大学、万科室内滑雪场、地铁大厦环伺周边，加上政府东进战略，未来此区域不可限量。下面简单说下高铁商务区（规划26平方公里，目前一期基本结束，二期实施中），高铁是徐州一道亮丽的名片，国内四通八达，高铁站前路东西向道路为双向八车道，两侧开发商为绿地集团，未来此区域是高层、超高层的集中区域，估计2018年会有所动作，南侧为酒店、住宅（绿地之窗），再往西就是徐州绿化景观最好的金龙湖了，金龙湖周边环境优雅，虽然是人工湖，我感觉比云龙湖更胜一筹，周边房价也是一路高歌，附近还有珠山宕口公园，徐州最美瀑布所在地，个人猜测此区域是未来徐州发展的重要一极，可以媲美市中心。
5、下面主要介绍新城区，徐州的东南方向，未来的行政、金融、服务中心，徐州新城区起步区2004年开始打第一根桩，到现在已经经过13年的发展，目前初具规模，市委市政府职能部门全部搬迁于此，人气逐年上升，并持续向好，具体分析如下：
1、新城区环境比其他区域更胜一筹，路网发达
2、教育资源丰富，有徐州工程学院、徐州一中、撷秀中学、新元大道中学、经十路小学、青年路小学、太行路小学、彭祖大道小学、商聚路小学、中锐星尚城国际学校等
3、徐州市奥体中心
4、商业有美的翰城商业广场、吉田商务广场、绿地新都会、中茵商业中心等
5、大龙湖省级旅游度假区，风景优美，是新城区最好的游乐场所，
上图为大龙湖部分实景
6、医疗资源（徐州市中心医院新城区分院床位2000张）、徐州市机关医院
7、金融机构：未来新城区定位为淮海经济区金融中心（莱商银行总行、淮海农商行、江苏银行等均坐落于此）、绿地商务城已进驻金融机构十余家，
8、地铁2号线2020年通车，未来规划5、6、7号线均与新城区有交集。
9、新城区房源目前均价9000左右，个别楼盘价格较高，下图为新城区起步区路网，现阶段基本建成
10、目前新城区连接东南西北方向的路网正在打通具体如下：
根据自己观察及政府近年来的发展规划，特推荐几个区位的地块供参考
1、新城区大龙湖西南侧，商聚路地块（L-3、L-4），国土资源局网站已经公示，6月底开始拍卖，位置见下图
地块内有商聚路小学，南侧为在建迎宾路高架，北侧为大龙湖，地理位置优越，此区域目前暂无商业，东侧两个楼盘基本售罄（维维龙湖湾、中茵龙湖国际），整个新城区目前基本没有较大楼盘，在售楼盘开盘即光，目前是饥饿状态。
2、新城区大龙湖超高层项目：项目位置位于大龙湖北侧，环湖路南侧
为新城区地标性建筑。总用地面积约114亩，规划建设规模约40万平方米的综合体项目。打造新城区集超高层地标建筑、会展、文化、旅游、商务办公、酒店、商业街区等综合体项目。目前正在寻找合作方，具体位置如下：3、新元健康颐养社区项目
项目位置：中心医院新城区分院东侧，峨眉路以南、太行路以北、明正路以东、新元大道以西
此地块面积较大，区位较好，紧邻徐州市中心医院新城区分院，未来地铁5号线沿峨眉路铺设，北侧为徐州市奥体中心，东侧为新元大道，未来直接连接高铁站区，项目总用地面积约270亩，规划建设规模约20万平方米的健康颐养综合服务社区及相关配套服务设施。颐养社区需具备专业医疗服务、生活护理服务、餐饮服务和智能监护系统。并由一家具有专业养老服务资格和能力的运营服务公司承担项目要求的健康颐养服务，具体位置如下
4、徐州市奥体中心北侧地块目前拆迁尚未结束，目测5000亩，此地块是高铁商务区与新城区连接地带，目前政府商务相应规划，北侧为故黄河，南侧为奥体中心，未来前景可期，地铁第二轮规划提到有相应线路经过奥体北侧。具体位置如下（赵武村方圆2公里）
5、（压轴地块）大郭庄机场地块，此地块是徐州市域范围内最好的地块，原为军用机场，先已启动搬迁，新机场位于徐州西北方向，可整理土地20000亩，徐州人称之为徐州陆家嘴，故黄河从此处绕了个湾，与上海陆家嘴相似，北接云龙万达区域，南连铜山新区，新城区，国际会展中心，2条地铁交汇于此，机场搬走后，即可开发，场地开阔，无拆迁，政府规划大郭庄机场为徐州CBD中央商务区，下图标记部位。
综上所述，上述几个地块均位于东区，或东南区域，或者说新城区，纵观这几年发展，此区域为徐州未来发展大致方向，并且在高架快速路闭合区内（东三环高架、迎宾路高架、城东大道高架），符合徐州总体修编规划，其中大郭庄机场地块与奥体北侧地块，两者合计25000亩左右，可供徐州开发10-15年，这两块区域肯定重点开发。均是连接新城区（徐州市政府所在地）重要结合区域。个人更看好大郭庄机场地块。
2017.6.10 |
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发表于 2017-6-11 14:31:18
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发表于 2017-6-11 23:42:54