东莞摩天大楼顶破租金天花板

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海德广场将于近期面市，售价或达20000元/平方米，这是既2011年12月环球经贸中心（台商大厦）对外发售后，又一个即将入市接受市场检验的高端、超高层写字楼。记者了解到，接下来，东莞还将有CBD标志性摩天大厦、东莞国际金融大厦、东莞市民营经济总部大厦，以及南城总部经济基地等众多超高层、高端写字楼建设并投入市场，作为摩天大楼的先锋，环球经贸中心和海德广场的高售价有没有市场，对传统的写字楼市场是否会造成冲击，备受业内关注。

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超高层写字楼相继入市

2011年，环球经贸中心进入市场发售，据项目销售代理商介绍，项目售价约18000元/平方米。环球经贸中心是这几年来备受东莞行业关注的一个项目，项目总建筑面积28.2万平方米，高度达到289米，共68层，是目前东莞已建成的最高楼。据项目负责人介绍，环球经贸中心65-68层将作为会所，低楼层的办公室面积较小，满足小公司小面积办公需求，中间楼层面积适中，满足中大型公司办公需求，高层部分则满足大型集团公司或者企业总部的需求，可以整层甚至几层联合使用。1-5层是裙楼商业，定位为打造成目前东莞最具特色、最高端的精品购物中心，实用面积大概2.4万平方米，有约1300个停车位。

另一个即将进入市民视野的超高层高端写字楼是海德广场。海德广场位于东莞大道与鸿福路交会处，与环球经贸中心分立于东莞大道两边。由两栋塔楼组成，地上37层，楼高150米，其中A栋塔楼拟打造为超豪华五星级酒店，B栋楼拟打造为现代化办公楼。虽然海德广场层高远不及环球经贸中心，但其所在的地段位置特殊，建筑总体造型似凯旋门，寓意为城市之门，项目屋顶广场设有直升机停机坪，亦是东莞房地产行业较为关注的一个地标性建筑。据项目代理机构思创动力相关人士介绍，项目或将于近期入市销售，售价预期约为20000元/平方米。

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租金售价树立新标杆

这两栋进入市民视野的摩天大楼只是东莞超高层、高端写字楼入市的先锋，近两年来，伴随着东莞城市发展的步伐加快，越来越多的摩天大楼陆续进入市民的视野，仅在城区范围内，就将有CBD标志性摩天大厦、东莞国际金融大厦、东莞市民营经济总部大厦，以及南城总部经济基地等众多超高层、高端写字楼在规划中。

作为东莞超高层、高端写字楼入市的先锋，东莞人对已发售的环球经贸中心的关注度自然也更高。据了解，在2011年末发售的环球经贸中心目前的销售情况一般，一周的销售量在10套左右，不过这其中也有春节等淡季因素的影响。东莞中原相关人士告诉记者，项目目前主要是销售，尚没有进入招租阶段，招租可能会由业主自己进行，预估项目平均租金应该达到70元/平方米以上。而思创动力对待售的海德广场租金预期则在80-100元/平方米左右。

据了解，目前南城大部分写字楼的月租金约在三四十元左右，达到50元的不多。租金达到70元以上相对于现有的租金水平已经有不小的提升。超高层、高端写字楼的入市，也将拉高写字楼的租价，突破城区写字楼月租难以突破60元/平方米的瓶颈，并对传统写字楼市场造成一定的影响。有行内分析人士表示，环球经贸中心与海德广场两个项目都有其特殊性，即项目股东自身可以消化掉不少的货量，真正会推向市场的并不多，因而两大项目目前对写字楼市场的冲击尚不大。至于后期规划中的超高层陆续入市对市场造成的影响有多大，则要看到市场的供需情况才能确定。

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东莞写字楼售价租金 一直相对不高

东莞写字楼的历史并不长，2000年左右，旗峰路一带出现了一批由住宅改建的写字楼，这一批写字楼也成为了东莞最早期的一批写字楼。在从业近20年的翁其怡记忆里，早期印象最深刻的写字楼便是位于人民公园对面的鸿福大厦。“这是我印象里最早的写字楼之一。”

2002年-2005年，东莞写字楼曾经历了“井喷式”的开发期，市场供应量快速攀升，出现供大于求的局面，交易量相对于住宅市场明显疲态。尤其是2005年左右，元美广场、华凯广场、第一国际二期等CBD地区写字楼相继投放，市场写字楼供应量骤然增大。这使2006年的写字楼市场因供过于求而出现售价租金双双走低的格局。2006年，东莞写字楼的售价出现4000元/平方米的价格，部分物业租金更维持在15-20元/平方米左右。

2010年-2011年，伴随着信息大厦开建、环球经贸中心（台商大厦）的规划开建，中央国际商务区的规划，以及南城总部经济基地一期九地块的拍出，超高层、高端写字楼再度引起了人们的高度关注。而随着城市的转型发展，行政中心一带的写字楼空置率较前几年有所减少，不少企业纷纷迁往这一带办公，使行政中心一带写字楼租金有所上涨，并暂时企稳。

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高端写字楼高租金能否被市场接受

虽然环球经贸中心和海德广场还未正式对外招租，但可以明确的是这两个项目的租金将再创新高，其高租金能否被市场接受也成为行业关注的问题。

两大项目的代理机构告诉记者，两大项目暂时未定租价，但租金预期肯定在70元/平方米以上。东莞中原策略研究中心总监车德锐对记者分析表示，按照一般的投资回报比率计算，如果售价与租金比低于300，那么投资回报比就比较低了。按照这个公式计算，环球经贸中心的租金则要达到70元/平方米以上，高层部分更要达到90元/平方米左右，才能保证经营回报。思创动力对海德广场的租金预期更达到了80-100元/平方米。

70-100元/平方米的租金，相对于现在南城写字楼40元/平方米左右的租金，能否被众多企业接受呢？记者走访了部分在写字楼办公的公司，包括贸易公司、信息公司、地产公司、广告公司、文化公司、装饰企业、金融企业、旅行社等，发现各个公司的观念都不一样。一广告公司的相关负责人表示，企业目前暂时不会考虑进入高端写字楼，但随着企业的发展，到了一定的阶段，如果企业形象需要，也会考虑搬往高端写字楼。对于预估的环球经贸中心租金，该负责人表示，如果企业需要，这个租金也可以接受。而一装饰企业的相关人士则告诉记者，目前该企业租用的写字楼租金为30余元，如果写字楼租金涨太多，他们会考虑换性价比更高的地方，作为总部不在东莞的分公司，并不需要做太多的“面子工程”，环球经贸中心的租金必然不低，对于企业来说，太高的租金会造成运营成本过高。

而不少的业内人士还是认为，有需要的企业，能否接受这样的租金。一正在筹建的超高层写字楼项目的相关负责人对记者表示，随着城市的发展，东莞写字楼的租金铁定会有提高。规划中的超高层、高端写字楼，不管是在档次、规模、配套、软硬件都会有全面的提升，租金水涨船高也是正常。而这些超高层、高端写字楼，因为各方面服务、配套、软硬件的提升，注定了进入的企业也是高端的，他们对租金的承接力自然也相对较高。该人士告诉记者，虽然东莞写字楼租金平均水平并不高，但在行政中心一些做得比较好的，景观资源不错的写字楼，租金已经有较大提升，如南峰中心，租金已经达到60余元/平方米左右，胜和广场面向行政中心的一边，租金也同样达到了60元/平方米左右。“随着东莞的转型升级，很多企业的观念已经改变，对写字楼的需求还是很大的。而真正从公司运营来说，并不是特别在乎租金问题，而是交通、档次、配套完善。”

该人士同时表示，虽然从目前来看，规划筹建中的超高层、高端写字楼供应量看起来不少，但这个量并不是在某一年或某一个时间段扎堆放出来，而是逐年释放，每年的开发量还是有一定的控制，供应量也会在每一年都有所消化，因而虽然未来会有竞争，但整体趋势还是向好的。

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高端项目入市是否会加剧写字楼空置

针对超高层写字楼将陆续入市，有业内人士担心高端客户搬入新写字楼，是否会造成既有的写字楼空置率提高。实际上，行内人士的担心并无依据。回想东莞写字楼的发展历史，随着南城一批写字楼的建设，不少本来在东城、莞城办公的企业搬到行政中心附近的写字楼，造成原有的写字楼空置，目前支撑东莞写字楼租金的一些总部企业，如果再“搬家”，也有可能造成现有的写字楼空置。

2月下旬，记者走访了位于莞城的一些写字楼，旗峰路一带有一些写字楼仅有一个电梯，空置率也非常高，部分楼层空无一人。这些写字楼的大堂，也看不到任何的工作人员，电梯间显得相当昏暗。

一家在2009年由东城某写字楼搬往南城的企业相关人士告诉记者，他们原来办公的写字楼剩下的企业已经不多了，而当初选择搬迁的原因，除企业发展壮大，需要做好形象工程之外，电梯、停车位等硬件不足也是他们搬写字楼的重要因素。

“现有写字楼的空置率其实也不低。”车德锐认为，从某种程度来说，企业的搬迁，造成一些写字楼的空置率增加，这种现象不可避免，但从城市整体升级转型的发展而言，写字楼的发展还是有很大的空间。“会有新的企业进入，也会有企业壮大，对写字楼的需求量增大”。不过，优胜劣汰是市场竞争中不可避免的现象，随着城市形象的发展，肯定会有一些写字楼被淘汰，被淘汰的写字楼是在地段形象、硬件配套等方面均落伍的项目。

另有行内人士对记者表示，从CBD、总部基地的规划看，政府也有意识将商务办公往南城集中，并引导企业集群化发展，因此中心广场周围、东莞大道附近的写字楼，肯定还会有市场，不会出现过高的空置率。但一些地段位置差、配套不足的写字楼，肯定会因为企业因发展成长的需要向更好的写字楼搬迁，而造成空置。“最明显看到的就是，以前东莞写字楼大多集中在莞城和东城，但现在已经没有多少企业在那边租用写字楼了，大部分已经搬到中心广场附近。”

不过，也有从业人士认为，企业不断地成长发展，有的企业要升级换代，有的企业经营不下去倒闭，但也会有很多新的企业不断成立出现。当大企业升级换代搬到高端写字楼，一些新成立的中小企业因成本等方面考虑，也会选择价格相对较低、性价比较高的写字楼。因而，企业的搬迁，或会造成一些旧写字楼空置率提高，但影响不会太严重。

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企业宜租用与形象相符的写字楼

从一个租客的角度来说，我觉得环球经贸中心租到70元/平方米并不算贵，就算租到80-90元都不算贵，因为这个项目是一个地标性写字楼，至少目前如此。

我们公司现在租用的是在行政中心附近一个相对比较旧的写字楼，租金约在30余元。今年随着公司的发展，我们也打算寻找新的写字楼。从最近我看过的一些写字楼来说，我个人觉得南城现在并没有真正的大型写字楼。要知道写字楼有写字楼的标准，即经营管理、服务等都有其匹配的标准，但东莞现有的写字楼，大部分标准不高，例如电梯小、少，停车位少，服务跟不上等。新的写字楼如果能解决这些硬件方面的问题，再加上其标志性的意义，租金拔高也是正常。

我个人认为，写字楼实际上主要就是两种功能：办公和形象。企业在发展过程中，必然要寻找与企业阶段性发展形象相符的写字楼。如果我们企业发展到一定阶段，需要租用如环球经贸中心这一类的写字楼的时候，我觉得我可以接受70元的租金。

royshuang

扎堆，没人租